PE“淘金”信托业

　　“今年确实是PE（私募股权投资）到房地产信托项目中‘淘金’的好机会。我们目前考察的项目，很多都很优质，凡是借用高利率信托融资的开发商，现在的唯一宗旨就是还钱，所以，开出的价码非常优惠，可能只需支付不到当初拿地价格的二分之一，就能买到一半的股权。”一位私募界人士在接受本报记者采访时表示。

　　正如其所言，由于楼市疲软，不少房地产项目都没达到销售目标，自有资金很难解决信托兑付问题，此形势下，大多数开发商都会提前寻找新的资金注入。与其出现信托兑付违约，面临被拍卖项目权益的风险，不如亏本寻求新的“接盘手”，而这俨然是一个不错的选择。房地产私募基金作为政策监管最少的一条融资路径，正成为供需双方资金对接的重要渠道，一个全新的基金与信托合作的市场正悄然兴起。

　　近期已有多个房地产信托产品提前终止，并按信托合同约定返还信托收益。业内人士表示，这主要是信托和项目方找到了接盘资金，随着地产信托集中兑付所催生的信托受益权转让市场，有望进一步活跃。

　　清科研究中心研究总监段宁宁在接受本报记者采访时表示，房地产私募基金自身发展尚处于初级阶段，目前市场上主要的交易模式以单一型房地产项目为主，这与房地产信托项目导向型的模式相吻合，因此，两者比较容易形成对接。房地产基金具备非常强的资本逐利性，在当前中国房地产行业处于严冬时期，房地产信托兑付压力大，会导致一些优质项目以低价甚至折价转出，对于部分有接盘意愿的PE基金来讲，产生了此时入市的冲动。

　　“PE基金是中长期投资者，对于部分管理资金量较大、运作经验丰富的老牌PE基金，针对刚性需求坚挺的中国房地产行业中长期发展，仍然抱有较为积极的态度，不乏在相对低点进入，并长期持有的可能性。”段宁宁说，这一切造就了房地产私募基金接盘的野心。

　　上述私募界人士告诉记者：“PE对此类资产的接收相对谨慎，不是所有的项目都适合介入，每只基金的猎取目标都不一样，我们比较看重地理优势及后期发展，地产私募基金投资侧重长线，且更看重收益率，所以，要啃一些好消化的‘骨头’。”

　　普益财富研究员范杰在接受记者采访时认为，在新一轮房地产调控之下，市场对房地产信托能否顺利兑付的质疑不绝于耳，迫于外界压力，部分信托公司不得不以自有资金接盘到期房地产信托。而这，是不是信托市场所需要的呢？2012年的房地产信托兑付问题，背后隐藏的是受托人责任的缺失。房地产信托已信贷化，要走出这个怪圈，需树立起“卖者有责前提下的买者自负”理念。

　　政策高压下催生合作

　　房地产信托的蓬勃发展，得益于最近两年的房地产调控。自2010年初至2011年，央行连续12次提高存款准备金率，5次加息，银行信贷渠道对房企持续收紧，近乎同时，信托行业政策松绑，让房地产信托迅速成为房地产行业的“救命稻草”。中国银监会授权中国信托业协会发布的数据显示，2010年新增投资房地产领域的信托投资额为2864.08亿元，占全年全部新增投资额的12.7％；2011年新增投资房地产信托的投资额为3704.58亿元，占全年全部新增投资额的22.5％。

　　诚然，集中发行的结果必然是集中兑付，在房地产信托举步维艰的时候，房地产私募基金乘势接盘成为行业趋势。华兴资本创始人包凡表示，房地产私募基金早已在关注房地产信托相关项目，已做好随时进场接盘的准备。

　　范杰直言，在房地产融资中，信托融资相对于银行房地产开发贷款有很多优势，关键是现在没有人关注银行开发贷风险，都关注信托风险，种种原因导致信托原本的“受人之托，代人理财”的定位已经转化为“得人之利，代人融资”，信托公司逐渐沦为融资平台。

　　有媒体报道称，在长三角区域已经出现了私募基金接盘获利的案例。长三角一些三线城市的开发企业在2009年高位拿地，2012年开发企业为了到期兑付，原本在银行抵押的价格为10亿元的地块，而准备给基金接盘的价格仅为5亿元，基金公司抄底折扣仅为5折。

　　这只是房地产私募基金与房地产信托合作方式的一种。据段宁宁介绍，其中的合作大致为，PE为面临违约风险的房地产信托提供夹层资本、债权融资，这类似于高利贷，虽然见效快，却治标不治本。还有就是信托退出，PE全盘接手所投项目的股权与债权，信托产品将转变为地产基金形式，原来信托所涉及项目也由地产基金一并接手。当然也有信托以LP的身份进入房地产基金，这个已不罕见。

　　“但是市场上不会出现大规模的PE基金接盘房地产信托的现象。当前市场情形特殊，信托与PE合作并不具备复制性。在经历这一场危机后，未来PE和房地产信托在设计创新上会更完备、更符合房地产市场的发展规律，两者总体还会保持相对独立。”段宁宁说。