经过一年多时间一波三折的运作,华侨城的整体上市方案终于走完最后一道审批程序。中国证监会于日前核准华侨城向华侨城集团发行新股购买相关资产,并豁免华侨城集团的要约收购义务。这也意味着华侨城整体上市已经指日可待,剩下的事情就是公司操作层面何时进行资产交割及股份发行。

　　整体上市后,由于优质资产的注入,华侨城的下一步发展获得了更多的筹码,可以进一步加大在全国范围内房地产和旅游市场的拓展力度。

　　优质资产注入上市公司

　　华侨城一直希望将母公司的大量优质资产注入上市公司,以整体上市的方式做大做强“旅游+地产”业务。为了达到这一目的,2008年6月,华侨城出台了一份整体上市方案:公开发行不超过10亿股A股,募集资金数额不超过83亿元,用于购买华侨城集团注入的13家公司全部股权,从而实现集团主营业务的整体上市。然而,由于股市当时正处于暴跌之中,投资者纷纷远离股市,该计划因无法实施而终止。

　　去年底以来,股市强劲反弹,为整体上市提供了良好的外部环境。华侨城再次启动整体上市项目,并将整体上市方式由此前的公开发行调整为重大资产重组的方式。6月8日,华侨城公布新的整体上市方案。公司将以每股作价15.16元,总金额约73.68亿元,向控股股东华侨城集团定向增发约4.86亿股,用以收购后者所持有的12家公司的全部股权。

　　根据计划安排,实现整体上市后,集团的优质资源进一步向上市公司倾斜。其中,注入房地产业务227万平方米权益项目储备,作价50.37亿元,楼面地价仅2219元/平方米。华侨城的地产权益项目储备也由此增加至510万平方米,为原先的近1倍。此外,华侨城将新增两家五星级、一家四星级和18家经济型酒店100%的权益。

　　大量土地储备和酒店业务的注入,使得华侨城“旅游+地产”的模式获得了更好的发展空间。英大证券研究所所长李大霄指出,华侨城主要是开发高端地产项目,利润率维持在较高水平;而主题公园则提升了地产项目的知名度,也提供了完善的配套设施和便利的交通条件,提升了社区的品位。二者相得益彰,形成了华侨城的核心竞争力。

　　扩张提速,资金压力紧绷

　　华侨城集团内部人士在接受本报采访时曾透露,整体上市后第二轮扩张的重点主要是二线城市、省会城市,或者说是区域中心城市。受政策助推,2009年最风光的就是央企,受地方政府的力邀,四处出击八面开花,投资热情高涨。华侨城在完成了北京、上海、深圳、成都等一线城市的布局后,开始加大天津、武汉、昆明、西安等区域城市的扩张步伐。

　　华侨城模式一直是旅游地产界的模仿的榜样,通过投资建设主题公司低价拿地,然后启动主题公园和商品房建设,主题公园建成又增加房地产项目价值,两项投资相铺相成,互为增值。在二线市场的扩张,又给华侨城增加了区域连锁的新增长点。

　　但扩张也给华侨城带来不少的资金压力,记者留意到连续两年华侨城A存量资金周转率低于地产类上市公司的平均数,净负债率达到81 .1%,招商证券分析师认为“高端地产,旅游地产开发周期长,占有资金量大,周转率低的资产随时面临着短期偿债压力。”