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      中国乃至全球最大的商业地产开发商万达，将要去地产化了。

万达集团董事长王健林近日公开宣布，万达全面开始第四次转型。主打内容便是商业地产将去掉房地产，实现完全轻资产化。

“未来，万达广场将没有重资产项目。万达商业地产股份有限公司（HK03699）会去掉‘地产’二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，实现万达商业地产的全面转型。”

作为万达商业帝国的主要产品，万达广场一向配套建设有写字楼、商铺、住宅等，用销售这些产品的现金流来投资持有万达广场。据统计，截至2015年底，万达商业地产以此种“重资产”模式运营的项目为135个万达广场。不过，在王健林眼中，这种模式即将成为过去时。“我们定了一个目标，5年内把7000万平方米销售物业消化掉，这意味着，5年内万达商业地产将完成去地产化目标。”

去地产为提速

总资产接近5000亿元的万达商业地产，目前超过七成的收入来自于地产销售。王健林则希望减少对这一部分收入的依赖，而转向一种在更大程度上由租赁驱动的模式。

在业内人士看来，集团规模的扩张、利润的提升要求以及企业抗风险能力提高的需求，是万达由单边重资产向轻资产转型的原因。

王健林如是表示，中国房地产业已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。

有业内人士曾戏谑，“所谓的轻资产，说白了就是玩别人的钱。”

万达的轻资产模式就是这样的特点——投资建设万达广场的全部资金别人出，资产归投资者。万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方以35：65的比例，从净租金收益中分成。万达的目标是逐年提高租金净利润占比。

实际上，万达从2014年起，就开始尝试“拿别人的钱，干自己的事”。

2015年1月，万达商业地产公布了与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间，首批投资约人民币240亿元用于建设26座万达广场，万达商业只负责建设和管理。

万达此举，是要通过自己的转型熨平经济周期。轻资产模式下，投资万达广场的钱来自机构投资者，或者通过理财产品募集，因为没有房地产销售，无论房价变化还是市场周期波动对这种发展模式影响都不大，避免了经济周期影响。

王健林这样算了一笔账：假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元，两个店就是每年2亿元租金，万达可以分到7000万元租金。一个标准重资产店平均也是1亿元租金，扣除管理成本、税费、财务利润后，两者收入基本相当。“从财务报表上看，轻资产项目回报很好，两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。”

王健林透露，目前万达还在跟海内外多家投行、险资及基金洽谈。“我要求2015年确保签订63个轻资产万达广场投资合同。也就是说，将2016年开业的23家、2017年开业的40家轻资产万达广场合同签完，年内收现金人民币300亿元。”

据悉，因万达广场从选址、设计、拿地到开业的建设周期3年左右，2015年计划开业的项目都已无法再改为轻资产。但2016年万达计划开业的50个万达广场，超过20个是轻资产。2017年后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。

“万达现在有9000多万平方米的土地储备，其中有7000万平方米销售物业。5年内，这7000万平方米销售物业要消化掉。企业彻底变轻。”王健林言道。 

王还给出了万达轻资产后的战略目标。一是2020年开业400-500个万达广场；二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。

王健林称，如果一个公司净利润的三分之二来自于房地产之外，这个公司就不能再叫房地产公司，所以，万达商业地产股份有限公司就会去掉“地产”二字。

轻身占领三四线城市

2015年，万达持有物业面积将达2500万平方米，成为全球持有物业面积最大的不动产企业。但王健林显然并不满足这样的成绩。

他认为，甩掉地产重资产后，万达广场的发展速度必将翻倍。“轻身前进后，我们会获得更大的竞争优势，全力进入三、四线城市，占领所有物理市场空间。2020年，集团持有和经营的物业面积将相当于世界不动产前几名企业的总和，并且在中国大陆地区，排斥掉所有竞争对手。”

不过，一些业内分析师对万达此豪举表示有些不解。众多房企如今纷纷回归一、二线城市，万达为何要反其道而行，集中扩张中小城市，那里的房价、租金有那么高吗？

“这是对不动产理解不深。不动产最核心的指标不是房价和单位平方米租金的高低，而是租金回报比。从租金回报比看，一、二线城市项目甚至可能不如三、四线城市项目，因为一、二线城市项目地价更贵、投资更大。”王健林称。

在王健林眼中，中国商业地产的蓝海不是在利润率高、局部已经呈现过热的一线城市，而是投资商业资源非常稀缺的三、四线城市。

他继而表示，重资产主要看房价，销售利润高才能投资，难以进入三、四线城市发展。轻资产因为是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。

此外，三、四线城市土地价格相对便宜，万达较易获得中心地段。根据万达的测算，一个四五十万人口的三、四线城市，完全能承载一个大型万达广场，而且三、四线城市的消费者忠诚度更高。

例如，万达在上海已开业7个万达广场，未来将增加至20个，但也只能影响上海几分之一的人口，况且一些区域已没有投资空间。但三、四线城市不一样，一个万达广场就可以覆盖全部人口。比如河北廊坊，市区人口不到40万人。根据万达数据统计，每天竟有4万-5万人到万达广场消费，相当于全部城市人口的七分之一。

据悉，经济并非发达地区的重庆万州，万达落子前，也犹豫了很久。“当地市政府多次邀请万达去建万达广场，而万达发展部门考察后给出的报告，是偏负面的。”王健林回忆道。最后，抱着“扶贫”的心态，万达广场在万州落户。让王健林没想到的是，万州万达广场开业时，破了万达广场的开业客流量纪录，开业头三天客流达110万人次，也就是说，大部分万州市民三天内去了多次。现在，仍然保持每天5万-6万人次的客流。

“许多地方（三、四线城市）不要说大型综合体，连一个多厅电影院都没有。”赢商网王健林说。尽管客单价稍低，但人口总量大，消费忠诚度高，容易形成万达广场商业单中心，成为市民消费的首选。仅从万达院线的收入数据分析来看，70%以上的增长均来自三、四线城市。 

业内普遍观点认为，在三、四线城市开发商业的最大挑战是招商难，一般企业根本不敢进去，因为招不上商。但这点对于万达来讲，似乎不是问题。王健林表示，万达有超过5000家签了合作协议的商家，其中许多是紧密合作伙伴，万达走到哪，他们就去哪。而且，从投资租金回报率看，三、四线城市是高于一、二线城市的，这是万达发展的好机会。

在未来，一系列瘦身计划成功后，万达的扩张目标是，2020年开业400-500个万达广场，2025年争取开业1000个万达广场。据悉，这比“减重”前的目标数量将近翻番。当时，王健林制定的目标是到2020年开业240-250个广场。

值得注意的是，在王健林的轻资产化战略中，他更看重万达商业轻资产化后产生的边际效应。如在深交所上市的万达院线，它的影城多数开在万达广场里，只要万达广场“疯狂”扩张，万达院线发展速度自然也就跟着疯长。

再如万达儿童娱乐公司。去年成立，第一年就开业9家店，如果按照万达广场的发展速度，它很快就能成为全球最大的儿童娱乐企业。且万达广场数量扩大，还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。

王健林指出，当万达广场覆盖全国所有省会市、地级市及主要县城，万达的年消费人次将会突破百亿人，覆盖7亿-8亿人口，中国主要消费人口的消费数据万达全部掌握。且这些消费数据不仅是购物数据，还包括文化、娱乐、餐饮等各方面的消费数据。“相比一般电商，我们的消费数据链会更完整、更准确。这就为万达发放消费贷款，做互联网金融提供了最好的基础。”

中国商业地产联盟秘书长王永平对此指出，客户群及积累的客户数据，就是万达转型最重要的优势和基础。通过互联网手段，万达可以衍生出多种多样的商业模式，如把万达打造成电商平台，卖金融产品、卖商品等。

而万达也正在做着这些附加买卖。王健林表示，万达正在研发“云pos机”，其将掌握万达广场内上百万台pos机，并获得所有商户的现金流数据。随即，万达互联网金融业务会跟进，为商户们发放贷款，为每日偿还本息的方式。相比传统银行，“万达贷”成本更低，风险更小。

钱从哪里来

不卖房卖铺，万达的钱从哪里来？

轻资产时代，万达同样需要融资，但与以前相比，这些钱不再计入万达负债账目，这就能有效缓解万达的负债率过高问题。去年，王健林携万达商业地产赴港上市时，曾因负债过高饱受质疑。当时万达在排除预收账款后，负债率仍高达49.4%（2014年6月30日数据）。

去年出台的房地产投资基金(REITs)新政策，为万达推出轻资产模式提供了政策背景。如今，王健林为万达的轻资产发展设计了两个融资渠道。

一、来自外部管道，如基金、险资等机构投资者。

王健林透露，现在万达已经和这些基金、险资等机构投资者签订了有约束力的项目25个，如果万达需要，很快就可以签百个以上的项目。

二、来自建立内部融资通道。万达已经成立电子商务公司，且已收购了快钱支付公司，并将通过一系列理财产品、众筹产品、信托基金等将万达广场打包成投资标的。

据悉，万达已经在和两个金融改革试验区商讨权证交易中心方案，若成功，一些金融产品将具备流动性，实现资产证券化。

王健林表示，万达的理财产品“真正”投向实体，能产生“真实”回报，每年的回报率将达6%左右。即使存在变数，如 5年-7年之后不能资产证券化，万达广场也可以到期卖掉，彼时商业运营已进入成熟期并不愁卖，利润将与投资者分享。出售获得的收益加上前期每年的现金收益，预期年化收益至少可以达到百分之十几。

此外，如果投资者急着用钱，中途想退出，万达也已跟两个金融改革试验区谈好，设立一个权证交易平台，也做市商制度。王健林指出，买万达理财产品，一个月以后就可以交易，具有流动性。而且万达电商、快钱还和投资者约定，在处置万达广场时获取一定收益，这样万达金融电商公司也能获得盈利。

而值得普通消费者关注的是万达的众筹产品。据媒体爆料，其起始金额属于平民价。

虽然这些产品还都在试验中，王健林似乎很有信心，也很抱希望。“万达的理财产品如果推行成功，就能解决轻资产项目的投资，也许就不用依赖外部投资者了。”

而被确定为万达集团第五大支柱产业却还未正式露面的金融集团，也将在万达轻资产化的道路上扮演重要角色。

有投行分析师认为，王健林所说的这些业务正符合市场对于万达金融集团业务的猜想，包括投资管理公司、财务公司、资本管理中心。上述所提到的理财产品、众筹等业务也很可能由金融集团来承接。未来，金融集团不仅要承担资金使用效率最大化的重任，还将成为其商业地产以轻资产方式迅速扩张的金主。

有望成中国最大O2O企业

2015年5月1日，万达集团对外确认消息，王健林以381亿美元超过李嘉诚，成为新的华人首富兼亚洲首富。

据悉，万达集团旗下A股和H股两家上市公司股价的大幅拉升，是王健林身价暴涨的关键因素。

瑞银分析师指出，万达商业和万达院线在资本市场上的优良表现，主要得益于投资者对其估值的重新定位，特别是近来万达集团提出从“重资产”向“轻资产”的第四次转型战略之后，长期掣肘万达商业扩张速度的资金瓶颈将得以化解。

“轻资产模型进一步优化资产负债表，盈利增长前景更加清晰。”花旗银行在报告中认为。除此之外，万达商业地产在电商业务上的拓展也引起了各家投行的关注。

花旗银行在报告中还特别强调，万达商业地产之所以区别于传统商业地产商，就是“基于其‘体验式’消费基础上构筑了清晰的O2O战略”。

随着万达集团在成都建设的云计算中心即将竣工，以及在全国103个万达广场的WiFi基础设施改造完成，再加上已经完成收购快钱支付系统，万达集团根植于商业地产平台之上构筑的一个完整线下消费生态圈已见雏形。

“轻资产后，万达在‘互联网+’上已经做好充分准备。门店数量、客流、会员越多，其‘大会员+大数据’的商业价值就越高。”王永平言道。 

而去年万达收购的互联网金融企业快钱，无疑是其布局O2O最关键的一枚棋子。

金融评论员贺江兵表示，线上的阿里巴巴无疑有巨大的优势，而线下并无优势。万达则依托遍布全国的万达广场令其具有不可比拟的线下优势。“之前万达的瓶颈在于如何把线下的优势转化成线上的胜势，网上支付成了万达O2O最大的障碍，现在，这一障碍在收购快钱后已经不复存在。”

据了解，快钱在并入万达之前就开始以电子支付为基础，开展支付叠加营销的业务，为商户提供整合支付、营销、积分、储值卡管理等功能于一身的一站式会员管理解决方案，从而帮助商户有效提升客户黏性，实现精准营销管理。

贺江兵指出，只有与快钱打通，万达才算是拿到了消费者的真实消费数据，此后才能根据消费者的行为偏好，向其推送各种消费信息，并延伸到消费信贷领域。而快钱具备综合化的支付平台和大数据体系，其多年运营积累的消费数据，将为万达电商建立大会员系统、为大数据服务等提供重要支持，可为万达提供最丰富的支付工具，并快速实现线上线下相融合的O2O闭环。

在马云的阿里帝国中，支付宝始终是其支付王牌，现在，在万达的帝国中，快钱迅速填补了这一短板。

贺江兵表示，万达整合自身的商业合作伙伴。每年几十亿人次线下客流和快钱公司现有的零售、保险、商旅、电商等360万家企业合作伙伴、200多家金融机构，其将成为中国最大的O2O企业。

一系列的纵深、从轻发展，让王健林对于万达这次“由重转轻”的第四次转型寄予厚望。

他的目标是，到2020年实现万达中期目标的时候，服务业收入、净利润占全集团的比重超过65%，房地产销售收入、净利润占比低于35%；海外收入占比超过20%，力争到30%。随后，万达还要实现“轻身”后的“2211”工程：到2020年，万达资产达到2000亿美元，市值达到2000亿美元，收入达到1000亿美元，净利润达到100亿美元。