苏丝

公募REITs因无法获得监管层批准，迟迟未能启动时，有志于此的基金管理者开始绕路寻找突破，在国外属于少数派的私募REITs最先在国内赢得立足点。

据本报记者了解，部分基金管理机构在多年力推公募REITs未果之后，过去一年开始转变思路，寻求以私募形式赢得突破。类似国外私募REITs的金融组织形式已经出现，甚至已对最难的基金“退出”环节给出解决方案。其中具有代表性的机构，便是高和资本的“类持有”基金模式。

私募潜行

“私募REITs在国外也属于绝对少数派。”一位资深基金管理专家对记者说。与诞生于上世纪60年代的公募REITs不同，私募REITs要年轻得多，直到2000年左右才开始蓬勃发展，但目前在西方主要发达国家，却都已有典型样本。例如规模较大的TIER REITs已在美国多个城市持有约30亿美金的写字楼物业。

目前为止，海外不少知名资产管理公司旗下都拥有私募REITs产品，比如高盛资产管理公司2012年便在美国发起的一笔约3亿美金资产的私募REITs，而日本三井不动产、野村不动产旗下都拥有多只私募REITs产品。另一家比较知名的资产管理机构Behringer Harvard旗下管理的多达8只私募REITs产品。

“与公募REITs相比，私募REITs因所涉及募资人群较少，其群体的风险承受能力也较高，因此在海外，各国政府对其的监管也要相对宽松很多。”上述基金管理人士称，各国对私募REITs的监管情况有所不同，有些国家仅仅要求私募REITs在监管机构注册，但具体的监管条款和措施却比公募REITs宽松很多，甚至有些国家连注册监管机构这一环节也免去了。这也是进入新千年之后私募REITs在海外快速发展的原因之一。

“在国内也一样，公募REITs推进举步维艰，原因便是监管层对法律法规，总体监管构架的设计还有很多无法确定的地方。”资料显示，虽然在2009年初，中国人民银行会便已同有关部门一道形成了REITs初步试点的总体构架，但由于我国相关法律法规仍不完备，REITs一直未能正式启动。但在上述基金管理者看来，类似海外私募REITs的机构，在国内其实早已诞生。

私募REITs的国内样本

“房地产信托产品，其实是REITs的一种初级形式。”业内人士称。尽管房地产信托产品在国内已经很常见，但业内一般不会将其等同于海外的REITs。其无论在运营模式，资金规模，收益分配模式，流动性以及运营期限上均与真正的REITs产品有明显区别。

    但有一些房地产基金已经突破这一限制，基本可以等同于海外的私募REITs产品。被业内广泛关注的高和资本即是典型的案例。公开资料显示，成立于2009年10月的这一私募股权基金，已运转近4年，还在持续进行物业的收购和改造业务。通过将旧有物业收购后进行整体改造，植入租户，签订资管协议，提供一段时间内的资产管理服务，并约定收益，最终将产品销售给终端投资者。高和资本已经形成全流程清晰的运作模式，在对外宣传中，高和将此模式称为资产精装修。比如香港领汇基金，发行之后一直正常运转，投资人获得租金收益分成，可以随时在证券市场上转让其股份，但这种转让不会影响REITs的正常运营。国内的房地产信托，绝大部分都有固定的运营期限，到期即结算退出，而中期投资者想转让退出也比较麻烦，因为投资者中间退出或转让的估值确认是个难点。

尤其在退出环节的设计上。类持有和持有型基金都要解决的退出问题在中国都是个大难题，但高和选择直接接驳民间资本，在没有上市的情况下实现一步到位的退出，并已经在七八个项目上成功完成过这一流程。且在这一过程中，其基金投资者可以另外选择市场上其他投资者进行转让。“这已经是非常典型的私募REITs产品。”前述基金管理人士认为。