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在房市低迷的大环境下，通过REITs(房地产信托投资基金)的方式实现投入资本的快速回流，以更好地在转型中生存，这便是万科的应对之策

万科集团(以下简称万科)再次扮演“第一个吃螃蟹”的角色。

与早前万科首次推出的事业合伙人制度不同，这次的“螃蟹”变成了REITs。

所谓REITs指的是房地产信托投资基金，是房地产资产证券化手段的一种。

 

6月8日，证监会正式批准以个案试点方式成立“鹏华前海万科封闭式混合型证券投资基金”(以下简称前海REITs)。而这家颇具意义的基金就是万科通过鹏华基金策划出来的大手笔。

据万科媒体公关人士向法治周末记者透露，前海REITs将登陆深圳证券交易所挂牌交易，成为国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs产品。

“房地产作为大类资产，在经过证券化之后，类似于企业股票一样可以被分割为1000元或10000元等不同份额从而让投资者购买投资。”一位熟悉REITs的业内人士告诉法治周末记者。

“万科，这家正走在转型路上的企业，正在尝试为自己打开一扇可以使资本自由畅通退出的大门，而这次它选择对了。”易居智库研究中心研究总监严跃进如此形象地对法治周末记者表述。

前海公馆更换“包租婆”

距离珠江河口畔不足7里地，深圳前海南山脚下的月亮湾大道旁。万科唯一的办公地产项目深圳前海企业公馆就坐落于此。

此次参与万科REITs项目的对象就是这家颇有盛名的企业公馆。

据了解，深圳前海企业公馆总投资为8亿元左右。整个项目占地约9万平方米，由约2.8万平方米的40多栋低密度企业办公楼和部分公共商业配套设施，以及约1.2万平方米的前海会展交易中心组成。

知情人士向法治周末记者透露，深圳前海企业公社是前海首个通过BOT方式实现快速启动、快速为企业提供实体办公场所的创新项目，目前入驻企业接近100%。

“根据约定，该项目由万科建设并运营8年后移交给前海管理局，目前产权则属于后者。本次鹏华前海万科REITs的背后就有前海管理局的支持。”上述知情人士说。

而据万科董秘谭华杰鹏华此前接受媒体表示，前海万科REITs发行规模将达到30亿元，一半用于购买前海万科公馆的资金收益权，另一半用于购买固定收益类的债券产品。

“机构投资者对首只公募REITs表现出浓厚的兴趣，投资者亦可以在二级市场进行交易，此次交易门槛设为10000元。”接近鹏华基金的人士则透漏。

对于REITs，我爱我家副总裁胡景晖则对法治周末记者介绍，投资者购买REITs产品后，可以通过租金和房地产升值获取收益；而且通常意义上地产项目90%以上的收益也可以享受分红，而万科可以顺利地从项目中实现资金的退出，转变为现金流继续发展其他项目。

“这意味着深圳前海企业公馆的’包租婆’将通过REITs的方式由万科转变为或千或万的投资者。”严跃进对法治周末记者说。

万科的答案

或许多数人都在疑惑，一个收益良好的项目，万科为何要采取REITs的方式将资本间接置换退出呢？

在业内人士看来，在整体房市下行的当下，在做好销售的同时，如何实现资本现金流的快速变现显得至关重要。

万科或许不得不这么做，这或从万科的转型策略中洞悉答案。

出身“住宅地产”的万科意图在将未来十年的转型目标方向定位在打造“好房子、好服务、好社区”的三好住宅；与此同时，万科正在积极推动城市配套服务的转型，其中产业地产和消费地产(即养老地产与社区商业部分)是万科的主要方向。

多位地产行业人士向法治周末记者表示，万科的这一转型策略意味着将钳制大量的资金回流。

“因为养老型地产及社区商业地产是一个收益回馈周期比较长的产业，而REITs无疑可以很好地为万科解决这个问题，这或许就是万科尝试玩转REITs的答案。”前述地产业内人士称。

“万科之所以如此热情地推出，实际上它确实需要一种资本推出机制。对于运营周期较长的项目，通过REITs这种金融产品创新，有助于减少资源占用，盘活资金利用效率，这符合公司的发展方向。”胡景晖向法治周末记者表达了同样的观点。

“对于万科来说，此类产品的标杆意义大于经济收益，后续不排除万科会和别的金融企业进行合作，进而推出一系列REITs产品。”严跃进则评价道。

开启房企资产证券化时代

“万科的尝试也标志着真正意义上的REITs在国内房地产市场上迈出了实质性意义的一步。”严跃进说。

对于REITs的好处，胡景晖也盛赞这种方式给予了投资者或者散户更多的投资选择。

“投资者可以不再向过去那样通过直接囤积房产的方式来投资房地产行业。对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资，减少风险。REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。”胡景晖说。

胡景晖同时向法治周末记者介绍，我国房地产开发资金半数来源于银行信贷，REITs也可为开发商提供稳定的外部资金来源。“开发商是典型的重资产运营，而REITs可加速商业项目变现，实现房企轻资产转型。”

事实上，对于REITs可以带来的好处，前不久刚刚与万科签署战略合作的万达亦颇有体会。

不久前，万达也与公司旗下快钱平台推出一款名为“稳赚1号”的商业地产类REITs产品。据了解，该产品将通过众筹的方式进行资金的募集，投资者同样可以在该产品成立三个月后，通过快钱平台将份额进行转让。该产品的标的资产计划为万达商业地产2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目。

“在目前房地产行业整体形势依然不明朗的背景下，房企都希望通过提高自身证券化率，做到轻资产运营来降低自身的经营风险。”严跃进表示，“基于这样的考虑也为众多房地产金融产品的诞生创造了条件，但事实上这还要基于一个基础，则就是优秀地产项目。”

与此同时，胡景晖也坦言，投资REITs毕竟与投资房地产物业不同，目前在我国REITs还属于试点阶段，很多配套的保障尚未完善。

“目前我国需缴纳资产出售或最终收益分配的土增税或资产转让所得税，这影响了REITs的回报率；其次，登记、上市交易和退出机制不完善。信托法、公司法相关部分不完善；此外，REITs产品审批流程复杂、资产评估难，缺乏REITs的投资、管理人才等。”胡景晖解释道。