国内商业地产如雨后春笋般的建设和成长，集中爆发的供应量将考验商业地产开发商的运营能力。近日，南方日报记者专访了从事住宅和商业地产事业逾25年的深国投商用置业（集团）有限公司董事长兼首席执行官丁力业，他告诉记者，商业地产在国内的发展模式按发展阶段可以分为三种，早期发展商多采用“单店”模式和“合作”模式，而现在做商业地产已经和十年前有很大不同，因此包括深国投在内的国内一线商业地产开发商都会采用第三种模式“地产+金融+商业运营管理”，就是把整个产业链打通，从选址到建造，再到经营管理，再到退出都全盘考虑和设计。

　　让资本方通过国际合作获得经验

　　1989年，从同济大学硕士毕业后，年轻的丁力业成为“百万劳工下深圳”移民大潮中的一员，来到了改革开放最前沿的深圳特区。面试后他成为了深圳建筑设计院引入的第一批研究生。在深圳，这个年轻并且不吝啬各种机会的城市让在建筑设计院工作的丁力业参与设计了许多建筑。最令他自豪的，是很多年里一直都被当成深圳地标性建筑的“地王大厦”。

　　在设计院工作几年后，丁力业跳槽去了深圳国际信托投资公司（以下简称“深国投”）。从设计师到投资方，以不一样的角色参与到项目运作，让丁力业觉得是一次挑战和机会。

　　而到了深国投后，丁力业力促其通过不断与国际巨头合作来获得商业地产的经验。据悉，深国投率先将全球最大零售企业沃尔玛引进中国，是国内最早与沃尔玛展开合作的企业，沃尔玛在中国的第一家门店—深圳罗湖店是由深国投下属的房产公司承建，而丁力业是这个项目的负责人之一。

　　深国投是一个金融机构，做不动产天然的优势就是资金管理，但它同时也有一个劣势，就是确实没有任何不动产运营的经验，特别是商业地产，丁力业告诉记者，那时候国内的商业地产刚刚兴起，而深国投成立专门的商业地产公司—深国投商置（即现在的深国投商用置业（集团）有限公司），最早寻求与沃尔玛的合作。

　　这种合作，其目的是多重的，丁力业告诉记者，第一是希望减少风险，因为有沃尔玛这样的租户在，投资的风险会减少很多；第二则是提高了深国投商置的知名度，因为当时沃尔玛的品牌知名度要远高于深国投；第三是通过合作，深国投商置可以学到很多东西，比如如何选址。

　　商业地产国内发展有三种模式

　　而这种合作，在丁力业看来，只是一个开始。沃尔玛之后，丁力业所在的深国投商置和全球很多专业的商业地产运营集团进行过深入的合作，也正是这些合作，让他逐渐认识到沃尔玛等在商业地产运营中的局限。“一开始我们和沃尔玛合作，觉得它是一个非常好的伙伴，有它就什么都不用愁，后来合作方多了就发现沃尔玛仅仅是一个租户，它只是购物中心中的一个主力店，而到后来你需要考虑一个购物中心里面需不需要一个主力店，以及需要什么样的主力店”，丁力业表示，尤其是到今天，再做一个自己品牌的购物中心，就要衡量哪家做主力店是合适的，“现在做商业地产的认识已经和10年前很大不同”。

　　丁力业告诉记者，商业地产在国内的发展模式按发展阶段可以分为三种：首先就是单店，把店建好后租给商户，比如沃尔玛，这种模式的风险很低，但是收益却很差，因为沃尔玛等商户的租金很低，这会导致项目要20年左右才能收回成本。“这种模式在资本市场融资成本很贵的今天，很少有人还愿意这样做”。而第二种就是跟别人合作，由开发商开发，完成后由合资公司去运营，但开发商重点还是开发，获取开发利润。到现在，开发商们发现，如果自身不把注意力放在经营管理上，自己不把资本市场打通，就只能获得一个“加工费”，而这并不是真正的企业利润所在。所以，商业地产的第三种模式就是把整个产业链打通，从选址到建造，再到经营管理，再到退出都全盘考虑和设计，这样商业地产开发商就能够持续地来做这件事情。

　　而从业态比例上来说，第一种几乎百分之百都是主力店，商业客流增长带来的资产增值实际上被锁定了，20年中收取的只有很少的租金。而第二种租户就会多些，主力店的比例可能只有一半左右，由于主力店比例高，项目的增长率也不高。第三种就会有更多的租户，其中能带来一定客流的主力店的占比可能只有15%—20%。“深国投商置目前商业地产开发模式就采用第三种。”丁力业表示。

　　丁力业介绍，目前在中国做商业地产开发商，很多是把精力放在怎样卖掉，或者是卖住宅、写字楼和公寓，把商业地产视作一个附带的东西，而深国投商置则是将精力集中在怎样通过努力和持续的经营把资产升值，这需要很多的金融手段来支持，因此深国投商置把商业地产的经营管理和资本运作结合起来，实现资产升值进而提高回报，只有这样才能真正持续地做好商业地产。

　　对于掌舵深国投商置，丁力业说，未来还是会深耕商业地产，因为中国的消费水平在逐步提升，中产阶级的人数在逐步扩大，因此未来10年市场对商业物业还是会有很大的需求，商业地产在中国的前景仍被看好。

　　对话

　　购物中心很多，但有效供给不足

　　南方日报：近些年，中国各地的购物中心都在如火如荼地建设，深国投商置在长三角的杭州等城市运营购物中心，有没有感觉到这种供应量大带来的压力？

　　丁力业：中国作为发展中国家，这30年来有一个非常有意思的趋势，因为中国人都特别聪明和勤劳，因此只要有钱赚大家都会扑过去，其结果就是马上过剩，所以这并不是商业地产本身的问题。

　　中国的商业地产有没有过剩？你可以说有，因为很多的商场都雨后春笋般地生长起来。但是如果跟美国和香港的市场去比，从人均购物中心面积等几个数据来看，中国依然远低于它们。这其中有一个问题就是，虽然有很多的购物中心，但是很多你不会去，也就是说有效的供给不足。常常的情况是你去喜欢一个，而它旁边的你都不会去，这说明那几家没有做好。所以，这个市场竞争一定有，既不能阻止别人开购物中心，也不要指望消费者只来你这一家。因此深国投商置的做法就是把自己做好，让消费者到这里可以享受到专业的服务和体验，从而感觉到其独特的差异化。

　　对于目前电商蓬勃发展的商业环境，购物中心需要针对其进行不断的升级，您对此的思路是怎样的？

　　丁力业：电商对现在商业地产的行业冲击比较大。互联网时代改变了很多人们的习惯，简单来说，电商让人们购物第一是方便，第二是便宜，因此在做购物中心的时候，要避免和电商在这两方面竞争。购物中心的优势是体验，这一点电商比不了，也就让购物中心可以和电商形成区别。一种想法就是让购物中心结合两者的优势，线上线下融合，购物中心提供情感的交流和体验，两者结合使得两者共同进步，而不是有你没我的局面。

　　在深国投商置位于杭州的西溪印象城，针对消费者我们给予WiFi使用的指引，让消费者进来很方便地使用互联网，再加上购物中心中很多的体验，以及通过O2O把消费者和商户对接起来，使他们可以将线下的体验结合线上的成交。

　　你如何看现在很多购物中心增加餐饮比例？

　　丁力业：餐饮确确实实对购物中心带动人气有非常好的作用。但是，购物中心的餐饮比例又不可以太大，因为餐饮有时段，非餐饮时段购物中心怎么办呢。因此购物中心必须做组合，你要让人们觉得到这里来可以很方便地逛一逛，玩一玩，吃一吃，前提是要有逛一逛的地方，玩一玩的场所，然后还可以品尝美食，互相之间要平衡。

　　除了餐饮外，还有一些其他业态符合体验的特点。比如现在非常流行的运动品牌，年轻人比较喜欢运动和时尚，因此类似迪卡侬等运动品牌生意很好。再者，一些娱乐场所，如KTV、电影院，甚至有些书店，大家也非常喜欢。此外，现在很多购物中心都配备适合小孩子的幼教或者公园等场所，这样小孩子可以把大人带过来，让一家人在这里做些亲子活动。