当一些开发商想着怎么降价卖房的时候,上实发展却找了另一条有意思的融资路径:对项目公司进行增资扩股、同时引入机构投资者,并在这个过程中间接完成项目公司股权的转让。
如果说上实发展的增资、扩股方式还比较新,那么今年房企通过直接转让股权来融资,则更加普遍。据中原地产统计,今年前10个月,房企通过股权交易的金额已经超过300亿。
有开发商向记者表示,今年房地产股权交易之所以活跃,其实是在其它融资渠道被堵的背景下,开发商拼命找资金的一种表现。
两个月融资20亿
为扩展融资渠道,上实发展以一种看起来十分有趣的方式在融资:通过对项目公司增资、引入私募股权的方式来另辟“新财路”。
上实发展11月9日发布公告称,公司拟引进上海和齐股权投资基金对旗下成都上实进行增资,和齐基金将以6.7亿元认购增资。在6.7亿元中,约2.95亿元将进入成都上实的注册资本,其余3.75亿元进入成都上实的资本公积。增资后,成都上实的注册资本由3亿元增加至5.95亿元。
在成都项目引入PE的同时,上实还在11月9日公告称以1176.47万元的价格,将所持有的泉州市上实公司2%的股权转让给天津永嘉股权投资基金合伙企业。
“对项目公司进行增资扩股,在某种意义上可以被视为股权交易的一种形式。这种交易方式在引入投资者、增加公司注册资本的同时,其实是出让了一部分项目公司的股权。”同策房产研究中心总监张宏伟表示。
华泰证券(601688,股吧)分析师向记者表示:“上实通过增资扩股子公司,以及转让子公司股权已经不是第一次了。”
在9月份,上实发展就以几乎完全相同的方式,在青岛项目上演了一出增资的“剧目”。
在两个月的时间内,上实发展通过“增资”的路子,成功引入的资金近20亿元。
房企的无奈选择
上实发展的“新财路”只不过是“冰山上的一小角”。
中原地产研究部经理刘渊表示,今年房地产类的股权交易可以说创了新高。“上海联合产权交易所的交易中,房地产类股权的交易金额已经连续几周排在第一位。”刘渊指出,这从另一个侧面说明,转让房地产项目股权成了开发商一种另类的融资方式。
据中原地产的研究报告显示,今年前10个月,全国房地产股权交易的规模为93宗,总交易额高达300.8亿元;这个数字已经远超过2010年全年的84宗、165.25亿元的规模。
易居中国在对189家上市房企的半年报资产盘查后发现,截至今年6月30日,在66家房企中,资产负债率超过70%的占到了被调查房企总数的35%。其中,ST兴业和ST园城已经资不抵债,其资产负债率竟然分别高达939.9%和109.6%。
有分析师指出,在楼市调控的持续高压下,房企身上所背的债务如滚雪球一样越滚越大,面对高企的负债率,房企正在走向更为艰难的境地。
而据中国人民银行的统计数据,截至今年三季度末,房地产开发贷款余额7887亿元,同比下降4.8%。房地产开发贷款余额2.64万亿元,同比增长14.9%,比上季度末低3.5个百分点。
“房企资金压力越来越大。有些项目可以通过降价来回笼资金,但对于一些还在开发中的项目来说,在寻求融资不成的情况下,转让股权无疑是最有效的方式。在这种背景下,那些手头有着充实资金的央企、国企,则可能成为本轮调控中最大的受益者。”易居中国综合研究部部长杨红旭表示。
中国知名传媒广告公司—CHO | 年薪70万 |
央企背景国内券商--证券公司 | 年薪200万 |
外企电能质量产品-产品培训讲师 | 年薪18万 |
羽绒服国内市场营销副总经理 | 年薪150万 |
北京著名(外销/内销)运营副总裁 | 年薪60万 |
知名(女装)公司常务副总经理 | 年薪60万 |
B2C电子商务总经理猎头职位 | 年薪150万 |
OTC全国营销中心总监-北京医药 | 年薪60万 |
男装营销副总裁-北京猎头职位 | 年薪200万 |
央企背景-地产金融--战略发展总裁 | 年薪200万 |
网络广告公司大客户广告全案业务 | 年薪100万 |
互联网广告公司--大客户销售总监 | 年薪20万 |
外企公司风电产品--销售经理 | 年薪30万 |
互联网广告公司(pre-ipo)HRD | 年薪70万 |
上海外企公司风电产品--总经理CEO | 年薪120万 |
浙江著名服装猎头职位——总经理 | 年薪300万 |
外企电能质量产品-大区销售总监 | 年薪70万 |
Account Director 客户总监 | 年薪60万 |
著名女装-上海猎头职位-营销总监 | 年薪100万 |
海外上市集团公司---金融部总经理 | 年薪100万 |
IT通信上市公司--技术总监CTO | 年薪150万 |
通信上市公司事业部总经理 | 年薪100万 |
著名通信上市公司战略投资副总 | 年薪120万 |
通信电子对抗项目总工程师 | 年薪50万 |
国内市场营销副总经理猎头职位 | 年薪150万 |
央企背景国内券商--证券公司总经理 | 年薪200万 |
海外上市集团公司---金融部总经理 | 年薪100万 |
著名网络广告公司-副总裁 | 年薪100万 |
QFLP中外合作PE基金猎头职位 | 年薪600万 |
服装公司-供应链总监(物流总监) | 年薪50万 |