近日,有个新闻事件引起众人关注:万科首度公布其三大商业产品线入市,将通过“住宅+商业”的无缝衔接,尝试从区域购物中心、社区商业系列,再到写字楼系列的商业产品形态开发。从开发社区到城市运营,万科运作的商业概念也将从社区商业扩展为城市商业。
显然,这是住宅开发大佬们转身的一个信号,这意味着万科向商业地产扩张有着实质性的迈进。事实上,正在加速进军商业地产的住宅开发商不仅仅是万科。目前,保利、华润、龙湖地产等大型房企也纷纷在全国范围抢滩登陆,甚至不约而同地宣称,未来将不断扩大在商业地产领域的投入。其实,这对于开发商们而言是水到渠成之事。一方面是住宅市场的开发风险不断累积,开发商纷纷寻找更加平衡的盈利模式,另一方面是开发商获取大片地块时,通常被要求配套商业地产项目,布局商业地产可谓内外因结合。
从长远角度来看,商业地产未来空间正在被压缩。地产大佬们对商业地产的投资热,有可能造成写字楼、产业园等土地价格上涨,项目价格虚高,如此就会导致投资门槛加大,削弱未来的利润空间。同时,无论国内外都有大量的投资资金,包括基金、险资、房企、投资机构等争相进入,势必造成商业地产供应短期激增,竞争加剧。
同时,对于习惯于住宅市场开发的地产商而言,商业地产的投资回报周期显然不如住宅来得快,它可能需要十至二十年的时间,并且商业地产建设阶段需要占压大量现金。如果后续资金跟不上,就有可能导致企业资金链断裂,使企业陷入资金困局。链条较长的商业项目对专业化水平的要求非常高,任何一个环节出问题都会直接导致经营风险的增加。所以,开发商从传统住宅模式开发向商业地产开发转型,并非一举得利之事,仍存在较大的风险。
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