中国社会科学院在北京发布了“住房绿皮书《中国住房发展报告(2010-2011)》”,倪鹏飞在此间做出了上述分析。
倪鹏飞认为,中国房地产调控面临以下几个方面的挑战:
第一个挑战,制度缺陷导致主体冲动,主体冲动导致市场失衡。这是房地产市场发展所面临的最深层的问题,就是制度问题。国家为了刺激经济的增长,有一个增长的冲动,地方政府炒买土地的冲动,金融体系信贷的冲动,开发企业全体建房的冲动。购房者不仅有消费的冲动,也有投机和投资的冲动。这些冲动会导致几个失衡,首先是供求结构的失衡,尽管供了很多,但是由于一些投机和投资的存在,总是跟不上现实的需求。在需求结构上也存在着失衡,投资者和投机者的需求挤压了普通消费者的需求。在供给领域,尤其在中低档房,甚至包括保障房的比例大大难以适应相应的需求,需求也存在失衡。
第二个挑战,中国宏观经济现在一个重要的问题是动力不足,对房地产依赖严重,保增长和调房价存在两难。到明年宏观投资增长可能要放慢,,这不是短期能解决的,明年还会存在问题。同时,明年还同时存在着通货膨胀的压力,通货膨胀来临的时候为了保值会怎么办?可能又会导致去买房来保值,所以对房地产价格也带来压力和挑战。
第三个挑战,多种因素导致房价长期上涨的预期。主要体现在以下几点:1.土地资源稀缺的预期。2.中国城市化等因素;3.人民币升值预期;5.中国经济长期快速增长;6.媒体炒作;7.预期管理缺乏。
第四个挑战,开发市场。房地产较高的行业毛利率,2009年毛利率50%以上,房地产进入门槛低,销售方式便于风险转嫁,大量企业向房地产转移。房地产企业这几年迅速增加,中国民营企业经济最发达的省是浙江省,在2009年百强企业排名中有70%都涉足了房地产。另外,许多跟房地产不相关的龙头企业、知名企业大量转入房地产领域。
第五个挑战,货币供应宽松导致房地产市场资金暴增,流动性充裕,货币供应收紧并不导致房地产市场锐减。货币供应量的增加导致市场流动性充裕,开发商和购房人首先捕捉到信息开始入场成交,成交量的上升推动销售价格增长。对房地产市场是有影响,但是影响不像对一些中小企业那么严重。
第六个挑战,土地拍卖助推房地产价格上涨的因素没有解决,土地融资助长地价上涨。这个最基本的制度设计短期内还没出来,所以有时候还会出现一些推波助澜的现象。
第七个挑战,房地产已经调控很久了,这种紧缩的调控对市场行为各方的压力越来越大,即使不会出现停止,但是也会出现一些削减的情况。比如,地方政府难以承受、开发商难以承受、银行难以承受。另外,如果收紧了,经过一个周期以后会不会出现供给短缺?而在需求方面出现一个“十字”以后,到一定时期会不会有一个很强的增长?当然,这种调控对于中央政府也有一定压力。这是住房市场本身面临的很重要的问题,非常强的紧缩对各方都带来很大的压力。
第八个挑战,目前保障性住房是解决房地产市场经济问题、社会问题一箭双雕的措施,但是目前保障性住房的资金没有保障。保障性住房体系没有建立,现在推出的公租房的目标、主体都非常不明确,所以保障房快速进展也有一定的问题。
第九个挑战,目前调控本身目标不明确,任务不具体,政策不连续,责任不落实,执行力有待加强。
最后,国际经济、全球金融、国际游资虎视眈眈对中国房地产的觊觎也是对房地产的重大挑战。
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