跨国酒店集团在中国市场继续躁动。近日，继中国首家希尔顿花园酒店进驻深圳后，文华东方酒店再度发力，其内地第6家酒店签约深业上城。在此同时，希尔顿、万豪披露到2015年在华酒店数量增至100家以上;雅高准备在亚太区管理酒店超过700家，洲际则计划未来3～5年内让管理酒店规模翻一番。

海外巨头的激进布局直接加速市场的供应膨胀。据统计，去年国内五星级酒店开业数量达154家，占全国新开业酒店数3/4。截至2013年初，权威机构认可的国内五星级酒店已达721家。

地产商的“兵家重地”

刚刚发布半年报的碧桂园总裁莫斌告诉记者，“商业和酒店是我们一定要积极发展的”。据悉，该公司今年上半年酒店经营收入达4.28亿元，在四大主营业务中位列第三。保利地产的酒店业务纳入了大商业版图，在商业占比将达三成的规划中，酒店的投入将是大手笔;绿地集团也与各类国际酒店集团进行资产置换;花样年也在近期与外资机构筹备酒店信托基金。“在与洲际、丽丝卡尔顿等国际酒店管理机构合作后，绿地集团现在借各地绿地中心的综合体模式，开拓自主酒店品牌。”绿地集团有关负责人告诉南都记者，目前集团在华东、华中及西南事业部等加大布局酒店。华远地产也和凯悦集团牵手，将“君悦”品牌引入长沙。后者有超过40个的内地签约项目正在开发建设中。

相比较来说，此时发力的文华东方可谓新手。据悉，中国是文华东方酒店集团第二大市场，今年1月广州文华东方开业，紧接着4月上海浦东文华东方开业。接下来几年中，北京和成都的文华东方酒店也将陆续开业。未来五年内，中国将成为其全球第一大市场。

此次入驻深业上城的文华东方酒店规划建筑面积为4.5万平方米，预计在2017年底或2018年初正式开业。“深业上城项目投资金额为200亿元，占地面积约12.12万平方米，规划总建筑面积为110万平方米，该项目定位为亚洲顶级城市综合体，整个项目业态包括高端商务公寓、产业研发大厦、五星级酒店及高端购物中心。”深业置地有限公司总经理张健透露。

错位的投资游戏

不过，与这股躁动背道而驰的是，今年一季度，由国际公司管理的国内饭店平均出租率为52.68%，同比下降10%。这个来自中国旅游饭店业协会的数据显示，国际品牌的酒店平均房价为516元，同比下降了179元;单房平均收益为272元，同比下降173元。

事实上，“中国高端酒店的盈利模式跟经济型酒店完全是不同的游戏逻辑。”铂涛酒店联席董事长郑南雁在一次采访中向记者表示，后者考虑的是如何尽快盈利，而前者考虑的则是怎样不亏钱。

“国内五星级、超五星级的酒店标准，除客房内硬件、泳池、健身房等硬性规定外，还要求最少有2个餐厅和一家特色餐厅。”深业置地常务副总经理郝继霖透露，餐厅物件多、投资大，但要实现盈利相对困难。今年上半年，国内五星级酒店餐饮收入再降11%。“相对于香港50%来自餐饮的收入来说，内地高端酒店超过7成的收入依赖入住率。”郝继霖表示，越是高端的酒店，其投入成本越高。一块来自硬件投资;另一块则是包括团队、广告等在内的开业前营销费用，摊销下来高端酒店的利润不高。

“地产商投资酒店的目的旨在抬升整个地产项目的价值。在土地招商阶段，地方政府倾向于通过引入豪华酒店作为改变城市形象或提高区域品位的重要手段，并创造持续税源和增加就业，为此很多政府对一些地块的出让条件就是建设高星级酒店。”知名酒店咨询机构华美机构专家赵焕焱表示。因此，对地产商来说，酒店投资的边际效益在酒店之外，藉此获取土地价格、税收上的优惠政策，同时为后期的品牌招商、卖楼等做铺垫。

然而，现在的地产商对于酒店定位不清。“他们既想实现盈利;又要为整个项目服务”，一位资深地产界人士表示，为此地产商在硬件投入上偷工减料从而降低成本，但此种做法却影响了酒店的整体素质，以致对后期运营产生负面影响，进而造成恶性循环。“地产商选择酒店品牌与酒店品牌选择地产商同等重要。相对于同行来说，文华东方虽然发展速度不快，但其标准高、投入大，定位与深业上城相当吻合。”