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     这是一个从来不缺乏领军人物的年代，但经历反复如刘晓光者，寥寥无几。谈到基金，刘晓光可能是最有资格在中国地产业发言的人，其已在基金之路上走了很远。

　　今天的首创集团构建了金融、地产和基础设施三大产业平台。用刘晓光自己的话说："我们都是做过融资的人，为了做地产必须找资本，没有资本就像人没有血液一天也活不下去。 "

　　在"大资本"和"大金融"两条腿的支持下，刘晓光创造出一个叫做"新生活，全价值，新城市中心和新都市"的首创商业模型，将首创置业在逐步提升核心竞争力的同时，成功由传统开发商转型为发达国家流行的"地产营运商"。

　　7月21日，在首创大厦16楼的董事长会议厅，刘晓光聊起了他与首创商业模型创新的故事。

　　以下是观点地产新媒体对刘晓光的专访实录片段，更多访问内容将刊登在《观点》杂志"2010博鳌房地产论坛特刊"。

　　观点地产新媒体：最近保监会在一份声明中表示，保险公司投资范围将在下半年稳步拓展至房地产和未上市公司股权等领域，对此，您如何评价？

　　刘晓光：很难进入，原来是规定保险基金可以进入一级体系开发，现在也限定得比较严，我们也谈了很长时间。我们现在创新主要是两个方面：一个方面就是从金融角度，将来主要的自由基金除银行贷款以外，还有信托基金和国际私募，这方面我们有一些创新。还有最重要是我们商业模型的变化。

　　观点地产新媒体：就首创商业模型创新的话题您能具体介绍一下吗？

　　刘晓光：现在的开发商投的都是地产物业，第二个稍微复杂一点的就是商业地产，第三个叫做城市综合体。我们现在做了一个新的东西叫做"新生活，全价值，新城市中心和新都市"这样一个概念。这就把城市综合体也好，商业地产也好，把他再升高了一层。因为网络化时代以后，城市现在发生的变化，人不是在住宅区，写字楼了，他越来越联系得越紧密，所以我们在这几年的商业模型的倡导上，起了很好的作用。

　　我们分成三条线：一条线是传统线，就是地产，85%是住宅，写字楼，商业占15%，是一个小区的概念，或是一个大区的概念；第二条线紧紧跟首创的产业相结合，和母公司的城市综合经营的角度结合起来，有些地铁的地产，有些是我们基础设施延伸出来的地产，把他紧密结合起来，增加一些高收入地产。

　　第三条线就是和奥特莱斯通力合作，奥特莱斯就是新都市，新生活的概念，把他拔高了一点，体量非常大。现在我们开了三个项目，大概占300万平方米，全中国同时开工，资金量很大。这条线我们主要是想把以后的城市形态重新构造，创造一种新的生活方式，创造一种全面的价值观念，然后紧紧的把商业、住宅、旅游、娱乐、购物、物流一体化。我们的理念就是以奥特莱斯为核心，这是一个休闲购物的概念，然后紧紧的结合这个核心，构造出渡假、旅游、娱乐，大型购物和低密度的住宅一体化的新都市的概念，我们叫新都市新中心。

　　观点地产新媒体：这种模式的前提是什么？

　　刘晓光：前提是奥特莱斯来不来，奥特莱斯是很多的，他是一种业态，只有美国的西蒙和法国的奥特莱斯两只，才会成为品牌，国际的品牌公司掌握的品牌，我们要向他进口，比如说向代理商进口，在国内的代理商进口，价格很高。你要是跟他合资了以后，他能把他的品牌全都引进过来，原来很贵的名额，价格会非常低，三折到四折。

　　实际上我们是在创造新的商业模型，住宅加产业的模式，不断地推进。一个是奥特莱斯这个，即新都市的概念。第二个我们做了住宅加教育模式的项目，在北京到天津之间，把英国著名的中学和小学搬进来，然后再把国内其他的著名的学校搬过来，形成500万的小区。

　　另外在南京，也在尝试做这个。现在开工了三个，其他的都在启动，华东、华中，西南，西北。

　　观点地产新媒体：作为一种新的商业模型创新，在实施的过程中遇到哪些困难？

　　刘晓光：有四个困难。首先，量很大，将来可能资金需要几百亿，甚至上千亿，一般企业干不了，这个难度叫资本线，要有资金线，才能做这个事，那是需要大钱，将来融资通道要非常多，信贷，自由基金，基金，合作房贷，信托，国际私募都要展开，这是一条线。现在我们做的三个项目就需要160-170亿，投资量非常大，商业就压在那儿，不是一下子能赚钱的，要周转，平衡几年才能赚钱，这样住宅的利润要分给他。

　　第二条线叫做开发线。因为开发的能量非常强，现在要求很严，从设计，到施工，到交钥匙，这是第二条线。

　　第三条线叫商业管理线。这条线很复杂，要管国际的品牌，要跟国际公司衔接，还有国内的品牌，还有参与的一大堆，这个管理水平要非常高，国际品牌是国际公司ICC，然后整个的管理我们是做一个统一管理。

　　第四条线应该是资本运作线，将来资本要上市的，要分拆出来的，非常大的。

　　观点地产新媒体：类似的项目是否会得到政府方面的一些支持？

　　刘晓光：一般做这个奥特莱斯新城新的中心，首先地价会升两到四倍，会把周边带动起来。第二个可以解决1万多人的就业，第三个大概会有10亿的税收，第四个销售额都在100亿-200亿中间，第五个可能上千万的人要过去，就是真实购买者，地方政府很欢迎。

　　这不是一个简单的商业概念，他是一个产业的概念，能延伸一些物流，信息流这些品牌，是更具综合性，具有核心的国际品牌，等于是一个浪漫小城的概念。

　　观点地产新媒体：能介绍一下该商业模型的盈利模式吗？

　　刘晓光：我们跟奥特莱斯成立一个合资公司，他占的比例很高，75%，我们占25%，对方占得多一点，因为他负责把品牌弄进来，价格很低，那是人家支持的权限，要向我们收品牌费，他不是做产品的，做渠道做品牌的。

　　盈利模型中，他的品种占了一大块面积，还有一大块面积就带动些国内的顶级品牌进来，我们这块有盈利的，还有一块是国内的其他行业，电影院，好的餐饮业，好的娱乐，一块儿带进来，这种相当于商业地产，也可以做到盈利。

　　因为旁边的购物中心、酒店、大量的低密度住宅都是我们的，这块的利润是非常大的。我们叫"两只鸡"，一只叫"公鸡"，一只叫"母鸡"。公鸡就是地产，他要卖的，要杀的。比如做了1000万平米，2000万平米，可能要卖掉，卖掉有利润。一只叫母鸡，你把他沉淀下来，不断地把他养得越来越大，最后五个店，十个店，十五个店，十五个产业区，然后把他结合起来。最后把他证券化，然后上市，就不是一个一般的地产企业。

　　观点地产新媒体：这相当于是新城市加上房地产的金融证券化了？

　　刘晓光：金融和房地产的城市综合投资运营商来结合起来，这是我们新的商业模型，这个很新颖。有的跟高速公路结合的产业，刚才说的一个小城进来，也是一个新城的概念。当然他把国际上的教育机构引进来，把我们的高速开个口，做一个新城，离北京大概有30多分钟，这也是我们这两三年要干的事。

　　观点地产新媒体：在您看来，需要多长时间达到比较成熟的时机？

　　刘晓光：那三个项目明年就开业了，整个完成还需要6到8年。这可能有十几个项目，每一个需要将近十亿，要做好，可能需要1000多亿。

　　观点地产新媒体：这些项目从构想到实施用了多少年？

　　刘晓光：两年。这个构想不是说你想构想就构想，核心就是把核实的知识产权拿到手，就是你有品牌，我跟你谈，咱俩合资，你必须给我进来，这样就保证了货源的源源不断，保证了货源的新鲜性，保证了货源的价格之地，这是我们做得比较大的事。

　　观点地产新媒体：首创和奥特莱斯达成合作，这和企业元素以及品牌分不开，您觉得一般的民企如何才能做到呢？

　　刘晓光：一般民企做不到，这个是有一个历史的原因。这个原因，第一个拿这个项目的不是我们，是香港的一个公司，跟法国人谈了四年，谈不下来，然后我们才介入开始谈，法国人实际看中的是我们的品牌实力，即我前面提到的四条线，难度非常大。

　　另外，各省市情况不一样，最后谈到现在，政府找我们，就是我们新的商业模型的建立，创造了就业，税收，大的人流，对其有好处。当然这里有很多融资的平台，这里需要自由资金实力要大，信托的贷款量要有一部分，信托有一部分，基金有一部分，国际私募要有一部分，几个通道要同时大，资金实力很重要。

　　在每一个地方上，交通非常大的地区上，集中构造了一个新都市的概念，用奥特莱斯领先的核心，大量创造就业、人流、物流这些东西，全部带动起来。新生活、全价值，新城市，吃在其中，玩在其中，买在其中，乐在其中，住在其中，是这样的一个概念。

　　观点地产新媒体：您非常看好国内这一块的实力？

　　刘晓光：是的，新的消费力把他构造起来，太强了。我们会用八年的时间走完别的公司二、三十年的时间，这个速度非常快。这样手上就既保持了传统性，又保持了他一般产业的资产线，又有新的城市中心的这条线，这三条线结合，足够了，走传统线只能生存。

　　观点地产新媒体：如何理解产业的结合？

　　刘晓光：产业结合这条线来讲，实际上也是一个爆发的增长点，比如天津这一块。另外，其实以后水务这一块各方面也是很爆发的。

　　水务这一块做的一级开发，给我们做了土地储备，而且海南的新城是我们做的，你看海口西海岸，我们请加拿大人做了一个很好的规划，现在42个楼已经起来了，我们去把地价，房价从五千拉到了一万五。

　　那个地方将来是海口最好的区，以前那里很荒凉的，我们就把他搭建起来了，第一个我的品牌进来了，第二我的概念进来了，第三个我的规划是国际化的，第四个来讲把这个区域的价值做起来了。最核心的是海口形成了一个新都市。

　　政府都搬了过去，金融搬过去，地产、写字楼搬过去，大量的低密度住宅搬过去，然后很多的商业、酒店、会展中心都搬了过去，整个把海口带起来了。

　　观点地产新媒体：首创在这一块都一体化了？

　　刘晓光：我们有我们的优势，因为首创的业务分成三块。一块是基金很大，水务，高速路这些都很大。一块是地产，地产我们开工大概有500万平方米，也算比较大了。第三块是金融。这三块是互动的，这是我们跟其他企业不太一样的优势。

　　首创实际以投资银行业务为先导，以产业为基础，两个轮子互动，这是首创的核心。一方面在基建中延伸出很多投资机会，第一上市，投资顾问的机会可以给金融，可以给地产。用金融来融资，然后补充到产业中去，用产业的利润来支撑金融再融资，实际是这么一个互动的概念。

　　观点地产新媒体：国内这种模式好像不多？

　　刘晓光：在中国来讲，一元化的企业往往倒霉，因为地产好的时候特好，坏的特惨。一调控，一下子就压下去了，一般的好企业，一定要两元到三元，综合到一起。至少两个，三个轮子转，要不然很麻烦的。08年我们地产不行，金融也不行，但是我们基建很厉害。

　　因为你光靠地产很麻烦，今年有地产的打压，金融不行，基建还行。我的判断是，今年的形势应该好于08年，坏于09年，处于中间地带。

　　观点地产新媒体：能否具体介绍一下首创的多元化产业结构？

　　刘晓光：我们叫"五三二"战略，当时把50%的置业打到基建上去，长线的，稳定的现金流；三是资产打造地产，赚一些快钱，地产是快钱；20%做的是金融资源，这是首创智慧的头脑和血液的灵魂，是这么一个概念。

　　很像足球队"五三二"，我们能依靠这个阵容来维持发展。如果你光有地产业发达，光有金融业也不行，这样机构比较平衡。最近我们在设计一些大的基金，第一个事叫房地产基金，第二个叫PE基金，第三个叫中国基建基金。

　　我们是一个综合性的，叫城市综合投资运营商。金融是为城市服务的，地产是为城市服务的，基建是为城市服务的，就做成这个目标--中国最好的城市综合投资服务运营商，做这么一个概念出来。

　　所以你要说我们是一个地产商可能又不是，说我们是一个基建商也不是，说我们是一个金融机构也不是，他是一个三元化的机构。

　　观点地产新媒体：您之前曾预测，调控信号将在7月底释放完，主要基于哪些因素？

　　刘晓光：你看现在基本上出台了，地王少了，房价基本稳住了，周边地区开始降了。信号基本上在7月份释放出来了。然后到11月的时候再看，这时候开始真正的基本面就出来了，降幅的数量就出来了，数字概念出来了。到了明年的某一个时点，我现在判断不出，可能2月份或几月份可能会往上拐，有反弹。然后可能两种结果：一种结果反弹的微调，微反，这就无所谓；大幅度反弹，政府就开始打你。

　　我不希望出现大幅度反弹，我特别希望稳住，当然我说了很多原因，我还是考虑民众的利益。我特别希望有人研究中国九个阶层他们的需求，对中国九个阶层他们的供给，怎么供给，政府负责哪几个阶层，商人负责哪几个阶层，中间就分办法来解决，我特别希望有这么一件事出现。

　　观点地产新媒体：在您看来，怎样才算是个好的商人？

　　刘晓光：我一直讲一个观点，好的商人不是说你能看清楚事物，最好的商人一定眼睛能盯在明年的今天，后年的今天，这就够了，这才是真正的商人。

　　谁知道明年会怎么的，这是高水平的。你要是说在十年以后怎样，谁都会说伟大的，波澜壮阔的，谁要是能说明年这时候房价还得涨，明年这时候房价会跌到什么程度，地价会怎么样，那就比较厉害了。

　　观点地产新媒体：作为国有企业转制的开创者代表，对于中国房地产市场，您想说些什么？此外，对于其他开发商有何好的建议？

　　刘晓光：我最想说的话，一个是给人民群众提供最有价值的私有财产，这是我想说的第一句话，而且让他们能够保持升值。另外我想说的话，作为开发商，政府，媒体，与金融界应该共同行动，维持房价的稳定。这是说的第二句话。我想说的第三句话，开发商一定在品质上，打造出更好的投资品。因为消费者很不容易买一套房。还有一句话开发商在中国市场不断变化的情况下，应该练"内功"，应该有更清晰的发展战略和更好的投资模型。

　　开发商要跟得上变化，我觉得可能调控也正常，你不能说每天都让你吃面包，你要吃一次窝头，同时都能生存，这才是优质的开发商。

　　观点地产新媒体：从政界走向商界，多年的沉浮，您对自己个人有何评价，如果可以重新选择，您愿意当开发商还是金融家？

　　刘晓光：我一直希望做一个能够集学者跟企业于一身的这么一个人，关注社会，这是一个概念。

　　另外一个是我想做的不是一个地产商概念，而是一个综合投资商的概念。因为我对金融下的力量，和对基建下的力量也很大。第三个来讲是创新，不断地创新，这是从骨子里的。

　　我觉得领导人的领导力是天生的，在他的血液里头就滚动着这种东西，后天你培训100年也没用，他是一种天生的。

　　第二个就是你身上摆着一种责任。责任很重要，随时想着国家和民众的事，比如我是试图通过一种行动，把中国企业家阶层带到环保中来，像中国有800万个企业，一个企业拿出1万块钱去搞环保，那是800亿，那是多大的力量，他们有知识，会管理，有财务经验，他比民众搞环保，厉害多了。

　　同时也想提升一下这些企业家的一种素质，洗刷他们的心灵，让他们更加忏悔，心灵更加优美，另外对人类做点贡献，说来惭愧，我们参加一下论坛活动，更多的目的是见投资者，策划策划弄点什么生意，而不是重新思考改造设计世界，我主张的是不谈生意，谈世界。