无地产，不大盘。地产板块是个先行者，一度是大盘涨跌的风向标，房地产公司也集合了最多的吸引眼球和渲染情绪的元素。

　　据长江证券研究所统计，在A股市场上，地产板块共有110家上市公司，是第4大权重行业，市值占4.49%。房地产板块主要细分为房地产开发、园区开发两大块。其中，房地产开发板块的上市公司数量最多，达99家，占整个地产板块上市公司数量的90%。

　　这99家公司，到底存在着什么样的丛林结构和生存逻辑？

　　巨头反而涨得最少

　　这99家A股房地产开发公司形成的是一个典型的金字塔结构。根据公司的整体市值规模、销售和结算的数量以及覆盖城市的多寡等指标的综合考量，这99家公司可划分为三大梯队。站在塔尖的是万科A、保利地产(600048,股吧)、金融街(000402,股吧)、金地集团(600383,股吧)、招商地产(000024,股吧)、华侨城A这六家巨头公司，占据了整个板块1/3的市值和大部分的市场份额。这还不包括在香港上市的恒大、中国海外和碧桂园三大巨头。据Wind资讯统计，今年前三个季度，这六家公司平均每股收益达0.39元，比地产板块的平均每股收益高117%。在这六家公司中，每股收益最高的是招商地产，为0.56元。

　　二线地产公司包括31家上市公司，市值占地产板块的40%。其中最主要的包括外高桥(600648,股吧)、首开股份(600376,股吧)、北辰实业(601588,股吧)、新湖中宝(600208,股吧)、滨江集团(002244,股吧)等。今年上半年，二线地产的平均每股收益达到了0.15元，比地产板块的平均每股收益高25%，比整个A股上市公司高30%。

　　剩下的73家地产公司则属于三线地产公司，市值占地产板块的26%。上市公司共有73家。其中最主要的是亿城股份(000616,股吧)、广宇集团(002133,股吧)、福星股份(000926,股吧)、名流置业(000667,股吧)、广宇发展(000537,股吧)等。今年上半年，三线地产的平均每股收益达到了0.09元，比地产板块的平均每股收益低25%，比整个A股上市公司低22%。

　　在这三大梯队中，影响力最大、抢占市场最多的是第一梯队的六家公司。有意思的是，势大力沉的第一梯队在股价表现上不但没有上乘表现，在三大梯队中表现反而最差，涨得最少、跌得最多的。今年前三季度，一线地产指数上涨91%，二线地产指数上涨99.6%，三线地产指数上涨99.5%，一线地产涨幅最少。而7月份以来，一线地产跌幅16%，二线地产跌幅14%，三线地产跌幅9%，一线地产跌幅最多。

　　万科单级时代的终结

　　10月底，各大房企陆续交了一份靓丽的三季报。新公布的三季报显示，在第一梯队的6家公司里，除了金融街营业收入增长略为下降以外，其余5家都呈大幅增长趋势。其中，以招商地产营业收入增长速度最快，增长率高达176.71％，保利地产营业收入增长率为71.09％，而万科营业收入增长率仅为31.06％，增长速度不到保利的一半。

　　从资产规模增速看，A股六大一线地产股中，保利地产总资产增长速度最快，增长率达48.15％，速度是万科的5.59倍，后者增速仅8.61％，是六大地产股中唯一一个呈个位数增长的最慢企业。当然，这与万科本身资产规模比较基数比较大有关，但不可否认的是，在相对速度上，众多房企已经开始加速扩张，与“一哥”万科的差距逐渐缩小。

　　而此前据克而瑞（中国）联合中国房地产测评中心、上海易居房地产研究院发布的“2009年三季度中国房地产企业销售排行榜”显示，16家房企销售额超100亿，这一阵容远超去年同期水平，预计今年将扩充到20余家。

　　这在五年前是难以想象的。2004年，当驾驭着顺驰的孙宏斌提出自己的100亿销售理想时，大多数房地产界人士对此不屑一顾，王石甚至不留情面地说他瞎说。

　　在上榜的16家公司中，万科、保利、中国海外、绿城集团、恒大和绿地集团六家公司今年前三季度的销售额超过200亿，而在去年，销售金额超越200亿的仅有万科、中海、保利及绿地4家。恒大和绿城集团闯入200亿大关，让地产公司的争夺更加白热化。虽然万科仍然以426.46亿的销售金额在前三季度的销售排名中稳居第一，但“黑马”恒大在第三季度的销售金额、销售面积、前三季度销售面积排行以及土地储备多个单项榜单中击败万科，拨得头筹，一举改变了以往万科独占各大榜单鳌头的大一统局面。

　　这是一个几乎所有人都在奔跑的市场，关键是谁跑得更快、更安全。招商地产在今年三季度的增长速度让人大吃一惊，2009年前三季度实现118.44亿的销售收入，较其2008年全年的销售收入提升85％。

　　数据后面反映的是各大巨头的战略抉择。万科现在不但面对背景强大的央企如保利、中国海外强有力的进攻；还面临恒大、碧桂园等发展速度迅猛的挑战。恒大和万科一样，选择了走标准化、专业化生产的道路，但前者在品牌宣传和造势上来势汹汹。碧桂园则选择了家族式、“包工头思维式”路径，将整条产业链的利润悉数拿下，在当前环境下也颇为吃香。

　　此前，万科和保利谁将属第一的争议广受关注，但以上榜单以及三季度最近季报传递出一种信号：房地产巨头之间相对差距在不断缩小，各大房企的市场竞争将更加白热化。未来的房地产格局，不是万科秦始皇一统天下，不是万科与保利两者楚汉之争，也不是万科、保利和恒大三国鼎立之势，而更像各大房企战国七雄各自盘踞领地之势。

　　迷途知返的万科

　　“万科只会犯一个季度的错误”，不久前，万科董秘潭华杰在与分析师交流中强调。据知情人士透露，潭华杰在半个月前的电话交流会议中提到：“万科有意再拿下1000万土地储备。”由此，此前公开表示错过最佳拿地时间的万科对自己的战略快速做了调整。

　　万科在其三季报中坦承：“目前万科的项目资源略少于未来三年的开发量，公司将继续密切关注市场形势，把握市场机遇，为后续发展补充合适的项目资源。”万科三季报显示，万科目前土地储备总面积仅为2187万平方米。

　　相比之下，保利土地储备跑在万科的前头。据保利今年三季报透露，保利土地储备面积达2898万平方米。长城证券分析师万知认为，按保利2008年新开工面积456万平方米的速度，2570万平方米的土地储备能够满足六年开发需要。

　　宏源证券(000562,股吧)分析师杨国华认为：“万科的战略以风险防控为主，速度放在第二，追求的是稳健。这是万科与往年很不一样的地方，万科追求效益，而不是追求速度。强调的是往管理精细化和效益化方向发展。

　　长江证券分析师表示：“经过中期战略调整，万科和保利战略差别不是很大，这种差别可能在明年一季度就会消失。值得一提的是，最近几个大公司，特别是万科和保利，全都选择了二线省会城市作为重要的区域选择。”

　　而在上述提及的2009年三季度末十大中国房地产企业土地储备排行单中，排名居靠前的基本上是香港上市公司。恒大以5100万平方米的土地储备位居榜首，土地储备是万科、保利的两倍多。作为A股房企唯一上榜的两个公司，万科、保利土地储备却排名最末。

　　当然，土地储备多和扩张速度快并不一定意味着是好事。中投证券分析师李少明认为：“恒大拿这么多的地，不一定是好事。资源和安全性要平衡，另外，融资成本也应该考虑，关键是成本要足够便宜。”长江证券分析师苏雪晶则认为：“融资能力强的公司，机会更大一些。”

　　下一个机会在哪？

　　六大一线房企中，保利地产、金融街和金地集团的扩张速度相差无几，均在众多房企中位于前列，扩张的同时，保持了较高的营业收入增长率，盈利能力有所提升。

　　保利处于相对激进的成长性阶段，拿地速度快于竞争对手。保利地产目前账面预售房款达286亿，保证了其四季度业绩。此外，保利7月已完成定增融资78.2亿元，资金宽松，可支撑其继续扩张。这意味着保利在四季度内仍可持续前期的扩张速度和盈利势态。

　　金融街目前主要聚焦在京津地区，正大幅增加该区域的土地储备，是目前国内上市公司中唯一做到这一点的公司。美中不足的是，金融街作为商业地产公司，业绩增长比较慢，其三季报营业收入甚至呈负增长。

　　金地目前账面预售房款有145亿，四季度业绩有所保障，此前完成定向增发募集56亿元资金后，金地目前自有、融资资金充足。在拿地策略上，金地从前期重速度开始向重节奏转变，拿地扩展风格转入相对理性。

　　二线房企中，区域龙头尤其值得关注，如杭州的滨江集团、珠海的华发股份(600325,股吧)、重庆的金科集团、南京的苏宁环球(000718,股吧)这类公司。长江证券分析师苏雪晶认为：“二线地产公司是中国城市化带来地产机会最明显的板块。线地产在城市化的大机遇下可能成为下半年房地产股票的亮点，相信未来二线地产企业未来可能会带来超额收益。特别是一些身处二线省会城市的公司，更具备这样的投资机会。”

　　尽管万通地产(600246,股吧)和滨江集团资产规模增长均超过25%，但其盈利能力却有所下降，尤其是万通地产，其营业收入比去年同期下降了51%。