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　　由中经联盟主持召开的中国房地产北京论坛——新经济格局下的房地产投融资之道论坛，在北京富力万丽酒店隆重召开。活动邀请了来自政府、行业协会、市场一线的知名专家和学者，针对市场和政策形势，共同探讨土地与金融的专业话题。

　　以下为现场图文实录：

　　王佳一：尊敬的各位来宾，各位朋友，大家下午好！

　　欢迎来到新经济格局下的房地产投融资之道高峰论坛，我是论坛的总串场主持人，我叫王佳一，来自北京人民广播电台，一会儿还有论坛的专业主持人，他们是李国平先生和章华先生。

　　今年土地市场又开始恢复了新的繁荣，中国房地产行业俨然进入了新的快速发展期。所以，我替大家高兴。但是，一转折就会出问题，在这种繁荣背景后面，存在着月成交量逐渐下降，土地价格非理性增长问题，今天我们欢聚在一起，理一理思路，找一找方法，解决问题。

　　作为中国房地产行业最具影响的组织之一，中经联盟今天主办这次高峰论坛，邀请来自政府、行业协会、市场一线的知名专家和学者，针对市场和政策形势，共同探讨土地与金融的专业话题。

　　下面，我来介绍一下今天到场的各位贵宾：

　　全国工商联房地产商会秘书长钟彬先生

　　富力天津地产董事长谢强先生

　　人民大学土地系副主任曲卫东先生

　　金融街控股股份有限公司投资部管理有限公司

　　建行北京华贸中心支行行长杜玲女士

　　北京交通大学金融证券学博士研究员杨振海先生

　　兴业银行海淀支行行长黄盛良

　　查理曼自办中国区首席代表张克俭

　　中经联盟常务理事理事长、华业地产副总经理陈云峰

　　中体奥林匹克花园集团常务理事常务副主席陈顺总裁

　　今天到场的媒体有新浪乐居，北京电视台，新京报，北京青年报，北京晚报，京华时报，中国房地产报，娱乐信报，中国不动产城市开发，还有地产12580等。

　　中国房地产经理人联盟作为一个新兴的行业组织，它成立以来以专业的服务精神，还有平台的奉献精神得到众多房地产经理人的认同，成为一个房地产也最具影响力的组织之一。

　　下面，有请此次活动的主办方之一，中经联盟秘书长华业地产总经理陈云峰先生致辞。

图为中经联盟常务理事理事、华业地产副总经理 陈云峰

　　陈云峰：各位嘉宾，各位朋友，女士们，先生们：大家下午好！

　　很高兴今天邀请了这么多来自地产界的朋友、银行、信托、基金的朋友们。2009年上半年，金融危机依然肆虐全球，并传播着无穷的“后遗症”，而中国俨然成为世界经济复苏的希望。在积极的财政政策下，仅上半年中国就增发贷款达7.8万亿。

　　在所有行业当中，房地产行业率先受益，率先走暖，土地市场和投融资万众瞩目。开发商投资的热情异常高涨，新地往层出不穷，土地作为稀缺资源，越来越集中到了少数的大开发上手中。房地产行业从2009年真正进入洗牌时段，房地产企业之间的淘汰赛，表面上是营销市场的争夺，实际上是土地市场的掠夺，而这背后是房地产企业融资能力的较量。换句话说是融资能力决定了这一轮中国房地产企业的洗牌。

　　亢奋的信心和看不清的泡沫，狂标突进的土地大战，究竟有多少投资是建立在坚实的大陆上，又有多少是飘在空中的海市蜃楼，这个时候整个行业应该在贪婪之中保持清醒，理性和谨慎的思维方式怎样与适当的解放思想相结合，从而抢抓机遇，又能规避风险，这些就成为了业内人士和经济界人士所关注的焦点。

　　中国房地产经理人联盟作为中国房地产行业最具影响力的社团组织之一，网具来自市场一线众多高端、实力派职业经理人，从去年11月8日成立以来，中经联盟先后策划组织了逆势飞扬赢在管理，新经济形势下房地产发展之道等众多的品牌特色活动，并在战略格局上继续推进专业化发展方向。

　　先后成立了人力资源专业委员，商业地产专业专业委员会，规划与建设设计专业委员会，投融资与土地专业委员会，营销专业委员会，采购与招投标专业委员会，媒体专业委员会。以及正在筹善的中经联盟慈善基金会，中经联盟房地产中介委员会和中经联盟学术委员会，还有中经联盟的月亮会，职业精英女士俱乐部。还有高端中经联盟房地产总裁俱乐部，一共有16个专业委员会。

　　截至到目前为止中国房地产经理人联盟已经先后吸纳了全国各地，目前以北京为主的600余位高端职业经理人。中经联盟非功利的运行，务实的操作，良好的定位，强大的执行力，越来越受到业内老总们的认可和追随。

　　今天，我们策划组织了新经济格局下的房地产投融资之道的专业论坛，旨在通过来自一线的，来自政府协会的，来自金融系统的专业人士共同讨论目前形势下的房地产投融资之道，房地产土地策略。通过中经联盟的力量和声音，为中国房地产行业的健康发展贡献自己的力量，使我们按照常务理事会确定的打造中经联盟资本平台的目标前进。

　　同时，本次论坛上也是中经联盟投融资与土地专业委员会的首次正式活动，这个专业委员会是在复地集团副总裁北方区总经理张春华先生牵头下组织成立的，网罗了来自各方面的专业人士。我们希望通过专业委员会的专业化运作，中经联盟将在土地与投融资方面为业内人士提供一个真正有用的专业化交流平台。

　　最后，再次感谢大家在百忙之中光临今天的盛会，预祝本次论坛能够取得实效，预祝中经联盟土地与投融资专业委员会随着形势发展越来越壮大，也借此机会感谢为这次会议的召开义务进行策划，义务进行劳动，义务服务所有中经联盟秘书处的朋友。我想对大家说，中经联盟事业崇高而伟大，辛苦总会有甘甜，播种就会有收获，谢谢你们！

　　王佳一：有中经联盟来凝聚大家，我们下一步的发展一定不是盲目一是符合客观规律的，也必然是符合人性的，祝你们发展得越来越好。

　　全国工商联房地产商会作为中国房地产行业影响力最大的行业组织，近年来更是在政策建议，产业研究，绿色建筑，金融服务等方面为房地产行业做出突出贡献，今天我们非常荣幸邀请到商会的钟彬秘书长，有请他上台致辞。

图为全国工商联房地产商会秘书长 钟彬

　　钟彬：各位先生、各位女士大家下午好。

　　从1998年住房制度改革以来，在中国才产生了真正意义上的房地产产业。在过去十年终从无到有，从初级阶段到现在的不断发展的水平，有辉煌也有辛酸，房地产企业本身创富的光环背后也不断被世人诟病和妖魔化。

　　我们应该看到过去十年成就主要来自于长期压抑需求的释放，未来的房地产行业发展需要我们对经济环境，对政策，对行业本身进行更深入的研究和理解。在这个意义上讲，房地产行业回归其金融属性就显得非常重要，房地产企业的金融内容就可能成为企业的核心内容。

　　中国房地产有几个阶段：第一阶段是盖房子，第二阶段是卖房子，到现在是以金融运作为核心的阶段。所以，我们的管理体系除了原来特别倡导的开发设计的体系和市场营销体系以外，必须包含金融体系。

　　事实上，在西方发达国家房地产行业本身就归类在金融行业当中。说明金融对于房地产的决定性重要意义，在我国房地产行业在新一轮发展格局当中，金融对房地产行业发展越来越重要，也越来越多的人意识到金融属性的重要性，上交所和中证指数有限公司公布了对上市公司行业分类的更新，这个行业我们非常关注到它，就是它的标准是参照了摩根史丹利和标准普尔共同发布的全球行业分类标准。结合中国上市公司的情况而定，把金融地产分为十大一级行业，包括银行、保险、资本市场、房地产管理开发，这就和全部接轨了。

　　过去我们商会叫住宅产业商会，把它纳入商品体系。其实，那个商会就意识到房地产的核心是金融，房地产和金融业关系的密切，其实金融不是在某一个阶段出现的，从房地产土地购买，到开发建设到房地产销售到房地产经营几个阶段来看，流动资金起观点作用，决定房地产开发经营不能脱离金融的支持。

　　最近，各地房地产所谓“地王”频现。尤其是央企、国企和上市公司在土地市场上独领风骚，可以看出来金融资源对于房地产行业的重要性。我们可以这样讲，“得金融得天下”，以后没有金融支持的地产商就越来越难以获得土地资源，企业发展动力是枯竭的，会被行业边缘化，金融能力是未来房地产企业乃至房地产行业要继续生存发展的核心竞争力。

　　但是，我们会看到一个情况，现在大量的房地产行业是银行只要打一个喷嚏，地产就要感冒，我们的钱全部都集中在银行单一信贷这个渠道商。所以，我们认为房地产应该发展多元化投资。商会在这方面一直在积极促进，要实现房地产金融创新的前提是需要相互理解，今天这个会议很好，有开发商，也有金融机构，也有双方需要共同理解的语言进行沟通。

　　金融需要什么？最近商会不断在做基金，我们最后的感受是两边的语言在很大程度上无法交流，对于金融来讲最关心的是分红，关心还本付息的能力，需要资金安全，会加大门槛。它对于我们这个行业的理解，在制度层面上讲有些东西是有问题的。

　　比如说，我们拿到资金，其实房地产没有流动资金贷款，只有开发贷款，会发现门槛越来越高。在这个时候一方面希望金融机构能够认识到房地产行业和其实体产业在运行内在规律方面的特殊性，从中取得方法。反之，我们也需要房地产企业主动学习了解和掌握不同金融工具和资金的渠道，按照实际需要来配合不同资金来源，多渠道的资金来源，尤其是社会资金，通过合适的渠道进入房地产行业。可以降低因为单一融资渠道累积的银行风险。

　　商会除了做信贷以外，很大一部分都来自于个金部的资金。通过双方的沟通以后，我们认为就会进一步加强了解，相互理解。未来房地产金融需要建立的是各种金融机构和金融工具，联系各种金融市场的系统服务体系。资金的来源一定要多元化，我们商会正在建立一个专业委员会，这个专业委员会里面涵盖了四大行，包括还有很多股份制银行，还有各种信托公司，还有海外很多基金，目前有几家特别活跃。

　　对于房地产企业来讲，应该整体考量自身发展战略，经营管理能力和资源条件，制定长期全程的财务规划，可以选择的融资方式。现在我们听到的绝大部分只有一种就是债权，股权行不行呢？阶段性的股权行不行呢？收益权行不行呢，金融租赁可不可以呢？还包括信贷资产的转让行不行呢？包括商会目前在跟企业积极探索多种模式的融资。我们也希望通过多种方式来解决这个问题。

　　以前金融建设往往被很多房地产企业忽略，甚至把这个体系降低到财务部的问题，这是很大的误区。作为一个开发商，如果现在从事房地产行业，应该从一开始，每时每刻都要建设你的金融能力，建设你的金融体系。房地产金融决不是说你缺钱的时候才去，而是一个系统的，长期的。所以，房地产的金融建设核心是系统长期，并且要制定金融战略，开发商要研究怎样符合投资人的要求，必须做得很好。而且，还要让你的投资人认识你的好。现在我们的开发商往往是讨好，只讨买房人的好，还要讨好投资人的好。这样才能实现你自己的金融战略，企业的金融能力是日常积累的，这种能力包括了你的团队、资源、金融战略合作伙伴，你的资本通道等。当企业需要钱的时候可以迅速获得。金融建设是房地产企业的核心建设内容，金融的能力是未来竞争的核心能力。

　　最后，我在这里要特别感谢中经联盟秘书处，因为我觉得秘书处的同事，这项工作对于他们来讲是纯粹公益性的，而且是不领工资的，可以不断组织大量卓有成效的活动，让活动能够这样有持续性。我建议大家一起为他们的工作鼓掌。

　　王佳一：房地产商会是连接政府与企业的纽带，也是最了解大家的人，也必将会为大家提供非常多帮助的，谢谢钟秘书长。

　　土地与资金是房地产行业发展的根基，如何实现土地的有效增值，如何在资金渠道拓宽，是大家共同关心的问题。中经联盟在今年初成立了投融资与土地专业委员会，下面，有请投融资与土地专业委员会主任委员复地副总裁兼北方区总经理张春华先生上台。

图为复地集团副总裁 张春华

　　张春华：感谢各位。

　　希望今天在座所有同仁们能够享受一个非常富有意义，富有内涵的下午茶的时光。刚才佳一读了今天参加活动的嘉宾，感谢这些嘉宾的到来。

　　首先，感谢来自于不是中经联盟内部的业内同仁们，他们有来自房地产开发公司，有来自于各类金融机构，包括银行、基金、投行、信托等。当然，还有来自于房地产行业的主管部门，就是工商联房地产商会的领导。正是因为他们，让我们今天小小的活动蓬荜生辉，也更加富有意义，更加值得纪念。

　　另外，也感谢所有来参加这次活动的同仁们。中经联盟从去年年底成立到现在，时间非常短。但是，发展的速度，发展的规模，以及目前的影响力还是不错的。我们投融资与土地专业委员会，也是在今年年初的时候，在几位常务理事的倡导下成立的，由我牵头运作这个事情。

　　所谓土地跟资金是要素，进行专业研讨和交流，定位全体所有会员，以及为会员外企业们提供信息与服务，在这样的前提之下，成立了投融资与土地专业委员会。这个专业委员会的使命也是遵循中经联盟几个方针，所谓专业团队，学习原地，交流平台，友情的家园和人才的宝库，以这样的宗旨进行我们的工作。

　　中经联盟存在的意义和使命是，第一要进行深度的观察、研究，把握整个房地产市场，整个宏观经济，以及与房地产行业相关联的所有产业要素，这样来进行长期的研究。

　　第二，试图汇集业内各个行业与房地产行业相关联的企业，包括房地产企业，所有金融机构。我们建立一个平台，提高全体人员的专业水平和视野。

　　第三，代表中经联盟参加投融资与土地相关联的所有社会活动，扩大中经联盟在行业内的影响力。也是打造联盟内部成员之间，以及联盟与外界所有的行业、所有企业关于在土地以及资金方面交流的平台。

　　最后，也试图引导建立独立、客观、理性，富有前瞻性的社会舆论环境，为房地产业的持续健康发展贡献我们的力量。

　　中经联盟是一个完全非盈利性的组织，在去年下半年的时候自发成立，后来成为正式组织。正是这样一个非盈利性的独立组织，未来我们试图能够建立行业内的影响力，为国民经济的发展，为房地产行业的健康发展贡献我们的力量。

　　投融资与土地专业委员会主要的职能有四块：一块是所谓的宏观研究，侧重于宏观经济，土地宏观房地产市场方面的研究，试图为全体会员建立房地产市场中长期发展与研究交流的沟通平台。第二，土地综合服务职能，这也成为联盟对外所有关于土地开发与运营的综合服务窗口，也是建立联盟内部土地信息交流与合作平台。第三块主要是投资综合服务职能。针对以房地产业以及与之相关联的产业提供信息分享的机制，提供一个服务窗口，形成一个新的对外沟通机制。第四，是一个融资的服务职能。这是对宏观金融市场、融资市场进行分析探讨，组织内部也开展会员之间关于资金，关于融资方面的信息沟通与业务交流。并推荐会员内部项目、土地各类的合作与资金的融合，这就是所谓投融资与土地专业委员会的四大职能，主要是研究、土地、融资和投资四大职能。

　　另外，简单向大家报告一下投融资与土地专业委员会的发展目标。目标是通过构建行业内最具实力的专家团队，形成理论结合实际的知识积累宝库。打造及时高效的信息交流平台，形成互助互补的资源共享机制，倡导独立、客观、理性、富有前瞻性的行业舆论，提供房地产行业关于投融资与土地方面最具专业，最富高效的综合服务功能。

　　这是我们一个比较宏大的目标，在这个目标基础之上开展我们的工作。最终形成投融资与土地综合服务职能，也有几个关键词：专家团队、知识宝库、信息平台、资源共享、舆论引导。这是投融资与土地专业委员会成立的背景，以及我们的愿景、目标跟在座各位汇报一下。

　　投融资与土地专业委员会通过一段时间前期的筹备，在今年上半年嘉里中心的论坛上宣布了我们这个委员会正式成立。成立之后中经联盟所有的常务理事们以及其他兄弟委员会与我们进行了多次沟通与探讨，经过前期秘书处所有同仁辛勤努力，在各位同仁们的支持下，到现在也算是正式的对外亮相。主要有两个亮相：第一个，是这个委员会成立的意义，成立的使命的一个亮相。第二个，也是投融资与土地专业委员会核心团队第一次的闪亮亮相。这个团队是由业内知名人士、知名专家等同仁们组成，也有与房地产各个行业相关联的行业，包括房地产开发商，也有金融机构，像银行、信托、基金公司以及投行。所以，借这样一个机会，让所有的核心成员们上场亮相，集体秀一秀。

　　首先是毛大庆，还有陈梁先生，他是第一任轮值主席，还有贾卧龙先生，贾卧龙先生是做投行，非常有经验，还有杨少峰，还有钟小丽女士，还有李国平先生，有来自花旗环境金融亚洲有限公司的副总裁赖少勇先生等。

图为中经联盟常务理事精英合影

　　王佳一：投融资与土地的问题解决了的话，房地产的核心问题是否就解决了呢？我想问一下，如果有一个特别好的地，一家企业没有实力去把它开发的话，是不是委员会会把几家企业的力量凝聚起来，可以这样做吗？那我推荐一个地方，这个地方就是在海淀公园和颐和园之间，有一个城中村。那个地方环境特别好，闹中取静，上风上水，绿树茵茵。

图为对话环节一：土地价值新思辨与应对

　　下面，进入论坛对话阶段。我们相信随着专业委员会的发展，必将为行业，为委员会提供更专业，更全面的服务。首先进入第一个对话环节，土地价值新思辨与应对，主持人是李国平先生，有请，本轮论坛嘉宾有：

　　天津富力董事长谢强先生

　　中体奥林匹克花园总裁陈顺先生

　　万科副总裁兼北京公司总经理毛大庆先生

　　北京金隅嘉业房地产开发有限公司总经理黄安南先生

　　丽泽金融商务区开发建设指挥部办公室主任邱明先生

　　中国人民大学土地系主任曲卫东先生

　　对话环节(一)土地价值新思辨与应对

　　李国平：大家好。

　　大家知道，如果整个北京只有一个菜市场可以买菜的话那个菜一定会贵到天上去的，2007年土地到了天价，2008年突然之间又受到冷落。很多公司应该说是“天地色变”，就像烫手的山芋一样，但是还没来的及被冷落，2009年土地又再次火爆起来。

　　在这个时候又有很多天价地王被推到不可思议的地步。在这种情况下，有很多问题要值得我们思考。土地市场这样的一冷一热到底让房地产健强体魄了还是这个行业在土地一冷一热过程当中，可能会让我们变得更加迷茫和不知所措，或者说可能会为我们未来的某一个不治之症埋下祸根。

　　所以，我觉得在目前这种情况下，包括今天万科也在，2007年的时候被人家批评拿地拿的太快、太高了。但是现在说万科贻误战机，说万科拿地没有拿好。一年时间内，万科受到两种判断。

　　所以，我想土地在目前真的非常值得我们很好的聊一聊和谈一谈。我前面的开场白就到这里，我们进入正式论坛阶段。

　　我们今天的论坛可以活跃一些，第一轮咱们先亮亮观点。在房地产目前的市场下我们怎么看，到底是应该跟进还是应该谨慎看待。还是我们认为目前土地这样的火爆是局部的还是全面的？

　　谢强：土地是房地产企业的根本，无地何以成长？所以，没有土地谈不上什么开发。最近一段时间确实“地王”归来，王者之气，气势很大。这样面临很多小的地产商由于受资金方面的制约很难拿到土地。

　　尤其是那些外行的大型国企，它们可能是在四万亿受益之下拿到了这个钱很莽撞来到这个市场当中。这样无形当中把整个开发成本加大了，这样就会推高房价，这是肯定的。所以，在这种情况下，也使很多购房置业者的购房情绪很迫切。因为，房价非常高，土地成本非常大。最近，国家规定土地成本占总成本的23%，我个人认为这是不平衡的问题。如果在二、三级城市当中可能是百分之二十几，但是要在北京和天津这样的城市当中，成本肯定占到四、五十左右。

　　现在我们要利用银行的资金，但是，有一点我倒是觉得房地产商应该沉下来，不仅仅期望于土地。应该把作品做好，就是应该把产品做好，把品牌做好。为什么星河湾就在我们旁边可以卖三、四万，为什么有的楼盘只能卖两、三万，实际上就是综合产品和品牌效应，这方面现在变得越来越重要。

　　现在可口可乐的品牌，这样一个品牌就值几百亿美元。房地产商里面有没有这样的品牌，有没有这样的企业？这对于房地产商来说，对于经营产品，对于经营品牌是更重要的。

　　李国平：谢总亮出了观点，首先他有忧郁，就是有人用钱来砸地了。我们这些没有人家央企有钱的，钱就是问题了，谢总提出的方案是不光用成本来解决，还要靠品牌来解决这个问题。

　　陈顺：土地的一冷一热对房地产的开发是一个致命的打击。一热热过了头，一冷之后，很多人才，包括各个方面对于房地产业的支持都会下降。所以，我说一冷一热对房地产业来说是致命的打击。

　　过去我们看到很多开发商取得土地是通过协议出让，“8.31”大限以后开始招拍挂。实际上，大多数没有走招标的过程，最后还是通过竞拍的方式。竞拍的方式必然导致土地价格往上涨，我们看到很多竞拍现场，哪些人戴着耳麦在跟场外的董事沟通。

　　土地作为房地产开发商唯一的重要生产资料，我觉得对于房地产商来说，无论付出多么大的代价，只要还要从事房地产这个产业，必然要为之付出很大的代价，这个很大的代价就会促进土地价格的上涨。

　　所有的开发商都会为了土地付出一切，我感觉北京代表着主要城市以及一些大城市。只要城市化道路进程不结束，人们愿意到城市当中生活工作，城市的发展也会向外扩张。城市发展很快，人们的思想转变也很快。

　　毛大庆：我每次参加这样的活动我一直在贩卖一个观点，就是土地到底是什么东西？现在土地已经不是面粉的问题，经过这一轮的危机，我们就老百角度的话来看，刚才说到这到底是局部城市的问题还是全国性的问题，我说这肯定是局部城市的问题，而且是少数城市的问题。

　　大家必须认识到，金融危机也罢，宏观调控也好，今天又火爆了也罢，这些城市的土地价值没有因为这些事情发生变化。只是说中国今天的开发商，今天这个行业，政策影响非常大。2007年为什么土地飞涨，一是市场发展很好。另外，大家鼓励海外融资。过跟着几个开发商到国外做路演，到香港去开路演会，那些私募都让我害怕，他们讲你们知道吗，2008年北京要举行奥运会了，2010年要开世博会了。说北京要修300公里的地铁，拿地铁一画，说这些地有价值，我们公司在这里有几块地，人家把钱就给你了，到中东募集一个基金，三个月就募到了。

　　大家永远在想投资的热点在哪儿？说白了就是在中国，中国就这么几个城市。667个城市，45%的城市化率，这指的是那些地方叫城市，真正固定人口，能吸引人口，能够满足广大人民群众生活质量不断提高的城市，中国一共就三十几个，600多个城市里面不超过40个城市是达标这样城市化的基本概念。那你说这些城市里面的土地到底是什么东西？这些土地不仅仅是生产资料的问题，根本就是稀缺资源的问题，就是在挣脱资源的问题。

　　回过头来说，金融危机，宏观调控，国家看到海外融资的钱还是干什么？来到城市当中炒土地，土地价格被价高，这样房子就贵，和谐社会被影响，于是国家开始宏观调控，刚一调控金融危机来了，最后还是房地产可以拉动经济，所以又出现现在的情况。哪些地方是拉动经济的引擎呢？还是这些城市，于是这些城市一放开土地，一放开融资，一放开交易量，土地价格深刻又上去了。

　　这一轮金融危机还带来一个重要特征，很多全国性房地产公司在买地趋势上再次回归到大中型城市上。2007年，很多公司到三、四线城市发展，再一收紧，大家认为还是一、二线城市安全。现在北京五环已经是市里面了，最近我们在看北京拍卖的交易土地，已经是六环边上了。说明这些城市的土地不断在挖掘资源，在透支城市发展的能力。

　　这恐怕不是我们几个开发商，恐怕也不是我们一个职业经理人联盟能够解决的问题。这是中国目前城市化发展过程当中，一个没有办法的阶段。那么，应该怎么办？怎么让房地产开发商稍微理性一点，让城市土地价格稍微理性一点？这要通过合理的政策杠杆。

　　那天我们在开会，建委很紧张，说是不是房地产又该打压了，我们说刚刚恢复一点信心，怎么又打压呢，政府又害怕了，我们说招拍挂的形式应该科学的考虑，不断通过举牌、拍卖，势必要带来涨的问题。

　　所以，大家要客观的看待土地的价值，这些城市是没有办法的，因为人口在不断增长。

　　邱明：对于宏观形势的判断刚才几位老总是业内的资深人士，对于房地产的宏观形势也非常了解。我谈一下丽泽商务区，丽泽正在加快推进整个商务区的开发建设。可能在座的有些朋友对于丽泽商务区还不是很了解，刚才提到五、六环之内算城市。

　　其实，在北京西二、三环路之间还有一大片土地没有开发，就是菜户营桥到丽泽桥，一共5.25平方公里，这也是目前三环内最后一块成规模，待开发的区域。丽泽金融商务区开发办公室正在负责加快这个区域的规划，土地开发，政策制定，宣传招商的工作。

　　作为我们现在做的工作来说，可以说，市里的政策，从去年4月份，市委市政府8号文明确丽泽成为北京金融功能区之一，到今年3月份，市政府专门发文，加快推进丽泽金融商务区的建设，以及到区里面和相关主管部门出台相关政策，来支持丽泽的发展，应该说政策层面给予高度的重视和支持。

　　从规划方面来说，刚才有几位朋友提到，去年年底面向全球进行征集城市设计方案，到9月底这个方案会最终以控规的形式落实到文件之中，指导这个区域的开发。

　　这个区域的一级开发现在正在紧锣密鼓的进行当中。可以预告一下，刚才提到土地的招拍挂，即将在9月底、10月初，这个区域的示范区域，0.54平方公里就会进行土地出让。

　　谈到融资，上个月的28日，在北京饭店，一共有12家银行对丽泽进行600亿的授信，这也会加快这一区域的开发。所以，也希望大家能够继续关注丽泽。我们也想通过我们的行动来表明我们对于宏观形势的判断，谢谢大家。

　　李国平：谢谢邱主任，他的意思是大家都拿不到地，但是我们还多着呢，马上就上市，所以大家别着急。接下来是少峰，我也是你的“粉丝”，经常看你的博客，的确访问量很大。今天当面就土地问题发表一下你的观点。

　　杨少峰：作为我们这个行业来讲，我一直有一个观点，做房地产行业跟其他行业最大的不同在于，就是整个产品的开发和生产周期是非常漫长的。如果生产一辆汽车可能只需要一周时间。但是，作为房地产行业，从拿地到开发成产品，再卖掉交给老百姓，这个过程是非常漫长的过程，今天我们所在的富力城已经卖了五年时间。

　　所以，作为房地产行业所有从业人士，做这个行业一定要有前瞻性，不能只根据当前形势判断当前的市场。在2008年的时候，我跟很多朋友说，我说你们现在赶紧拿地，那时候所有开发商说这时候拿地是疯了，在房地产行业逆向思维很重要。在大家都觉得很热的时候赶紧呼吁一下要冷静，在冷的时候要往前走几步。

　　最近我们看到房价和地价涨的这么快，根源就在于我们现在经济形势当中最核心的一个问题，就是流动性泛滥。现在从政策角度来讲，中国最需要解决的是大量农民工的问题。我前两天跟劳动部的部长在一起聊天，他说今年潜在失业人口是4700万人，这些农民工失业怎么办？他们失业会死人的。所以，对于政府而言，最需要解决的问题是解决这些农民的就业问题，这就要靠房地产这个行业。

　　钱一多了自然地价、房价都涨上来。我认为这一轮涨到一定程度，现在我们都知道，核心这些城市，基本上刚性需求已经差不多快买不起房子了，剩下的都是投资的需求，这时候就很危险了。

　　如果说，两、三年之后，国家开始收紧银根，那时候地价还会像现在这么贵吗？我个人觉得土地的价值跟房价一样，从长期趋势来讲，它是在往上涨，但是在这个过程当中也会出现一定的波动，我认为这个波动就在两年左右的时间。也就是说实体经济没有回暖之前，政府肯定不会打压房地产，它还需要房地产去解决就业问题，解决经济内需拉动问题。

　　所以，我们判断政府什么时候有可能重新打压房价？那就是实体经济回暖的时候，从今年、明年来看，实体经济的回暖还属于恢复过程。但是，我个人判断三年之后，实体经济应该开始复苏，那个时候政策可能开始转向。所以，我觉得现在拿地的开发商，一定要量力而行，不要超出自己的能力。或者说即使拿到地的我们要掌握好开发节奏，不要赶在别人已经把钱赚到口袋里面去了，接着明年政策一转向，银根一紧缩，就像2007年年底拿地那一波一样。所以，我们一定要有前瞻性。

　　曲卫东：非常感谢中经联盟邀请我来参加这次活动。要画圈的话，我是属于学术圈的，很少参加房地产企业界的活动。可能我们两个圈之间缺少沟通，你们大概认为我们学术界就是瞎研究，比较理论化。

　　所以，这两个圈子我认为是存在着误解。因为，在座的各位都是从校门出来的，都是老师教出来的，现在年轻一点的80后都是我们教出来的，如果他们的房地产没搞好，就是我们没教好。所以，我认为这两个圈子之间应该有很好的联系，当然这跟教授的知名度有关系。

　　我也一直非常关注这个问题，因为中国人民大学土地管理系是1985年成立这个系，是国内最早成立这个系的，一直关注国内土地管理政策和不动产经济领域的一些问题。我本人也是研究投融资和土地的一些政策的，去年开始关注地王的现象。从土地经济，从土地利用规划，从土地政策，包括从土地开发各个角度看待地王现象。

　　所以，收集整理了不少全国拍出来的地王，到底地王现象是好还是坏，是否合理？也比较巧，由此出差在飞机场买了一本书，书名就叫《地王》，还是业内人士写的，所以非常高兴就买下来了。因为，我们写书写得多，买的比较少。看了以后感觉开始写的还挺热闹，中间就变成言情小说了，其实就是反映了现在城市建设过程当中土地价值，实现过程当中政府企业博弈的过程，包括消费者在内，包括城市的发展，未来城市的景观等等这些问题在内各个环节现象的综合体。

　　研究地王这个现象，我就在想地王好不好，如果拍卖古董或者名贵字画是价格越贵越好。但是，土地是一个大的问题，就是拍出来的价格太高的话，那放开发的成本就高。刚才各位都讲到了，土地占房地产开发成本有多少？我们也测算和研究过，大概是30—40%左右，根据不同类型和项目比例不一样。

　　不管是占总成本的多少，如果地价过高的话，势必会带来未来的房价高。什么是房价？我们从理论上可以算，如果现在拍出来的地价是5000元/平方米，两年开发之后房子要卖多少钱，这个数很容易算。那么，产品开发出来以后，产品能不能卖出这个价格来，这就需要测算。

　　我们发现房价涨的比较快，特别是2007年的时候拍卖的溢价比较高，到2008年市场安静一些的时候，土地出让还有拍不出去的时候。最近，又产生了地王的现象，这也是基于上半年房地产市场复苏的结果。当然，刚才大家谈到了市场的冷热，对于我们学术界来说，我们很欢迎这样的现象。因为，有波动的话，我们的相关分析，统计分析才能有结果。所以，没有这些热闹的现象，我们就没有什么好值得研究了。所以，我跟我的学生说，在这个时代你们经历了最好的对房地产研究的时期。

　　但是，我们来研究怎么对社会有意义，比如说我们的研究能不能给开发商、政策提供决策支持，而且是对社会发展有意义的。所以，我坐在这里我就在想我应该说什么？我说的大家爱不爱听，观众爱不爱听？真正的学术研究是没有倾向性的，在土地拍卖问题上我是比较反对的。

　　我认为土地，特别是住宅用地采用拍卖的方式不好，也不科学，对市场经济的影响很坏。地王的现象给房地产市场带来的负面影响很差。什么是地，地价这么高，那就是政府认可这个土地的价格，给市场带来的信号就是老百姓会认可这个房价在两年之后会涨到什么样的程度，那开发商当然也是这样认为的了。当然，北京这样的城市是特殊了。

　　所以，我认为拍卖的方式不是好，需要检讨，需要去研究。所以，我还在关注地王的现象，还在继续研究，还在继续测算。希望总结出来一些成果，这样的成果能够对开发商有益，我们怎么来测算这个价格，这对政府土让地的时候是有益的。

　　如果开发商很理性的话，为什么会被政府忽悠，如果政府很聪明的话，为什么也会被开发商调侃。大家到底怎么回事？是不是合起来糊弄老百姓，我还是想在学术上，通过数据来仔细研究研究。不管怎么样，经济是循环，土地能卖出去，开发商所做的房地产产品能卖出去，这个经济就是对的，所以房价什么才是高，什么才是低，不能简单的讲，只要能够让经济循环起来它就是好的。如果循环不起来，如果地价泡沫太大，又导致房价泡沫破裂，就像我们经历的东南亚和香港的经济危机，这就是老百姓比较难过的问题了。但是，如果能够经济循环，对经济有贡献，这就是可以的。

　　李国平：谢谢曲老师。刚才前面几位嘉宾都说过，现在因为地王给大家带来很多困惑，如果现在土地仅仅是回暖，应该也是正常的，因为这是“小阳春”。谢总在天津，天津今年年初3月份的时候，还专门找我们公司给天津内环30多块土地来做策划，原因就是因为政府不看好土地出让。包括今年年初的时候土地市场还非常淡，很多地方出现流拍，甚至底价出让。

　　所以，在这种情况下，政府也觉得应该好好思考一下土地如何提升价值，甚至如何进行招商。但是，一下子就乱了，6、7月份时候，地王一出，立刻心态就改变了。

　　我们要如何看待地王？地王地王，就像猴王一样，就一个。所以，往往地王是一个标识作用，这是一个非常重要的作用，它往往给别人带来的是一个预期，因为北京在全国有影响力，北京恰恰在中心地块，10块地，15块地，都是最核心最好的地块，买这几块地，所以从这种角度来讲，政府如果是有意的，那就是比较阴险的。如果是无意的，那还是说政府目前在运营上有政策失误的地方。

　　谢强：天津拍地原来是比较公平的，先挂着，挂到一定程度开始停，谁都可以参加，过去这样可以说是比较公平的。我认为土地这个问题，因为土地是稀缺的资源，资本追逐的还是土地。就资本来说，它是要放在比较安全的地方，如果是有风险的话，它就不愿意放进去。过去我们称之为风投，他们愿意把自己叫创投。因为，他们认为自己这个东西没有风险。中国发展这么多年来看，只有房地产这块的资金比较安全。

　　现在我们可以回想一下，回想30年以前，过去资金的流向，比如说是港澳地区往广州投，台湾往上海、苏州投。现在应该说世界500强以及世界所有风投头看中中国市场，主要看中的还是中国房地产市场。

　　因为，这个市场我认为它还是比较安全的。资本就是趋利避害，他们要放在最安全的地方。因为，根据中国的城市化发展就应该是这样的。而且，从现在来看，虽然有些地王推高了一些成本。但是，从总体上来说，由于像北京、深圳、广州、上海这样的城市土地基本上是没有的。所以，在这种情况下房价可能会微调下来。但是，要叫它暴跌的话那是不可能的。

　　有趣有一个经济学家叫易宪容，他在三、四年前就说上海要跌50%了。很多购房者都听他的话，最后也没有最终等来暴跌的时候。大家最后没有办法失去了购房的机会。最后还的跟着高价来买，骂他的人很多，像易宪容这样的经济学家与其不要研究了。

　　现在政府怕一放松就通胀，房地产泡沫就产生了，一收紧又怕对经济有很大影响。这样的话，现在就要拿捏，但是有一点，虽然有不落的太阳，从目前来看，尤其是从这些发达城市来看，我认为房价可能跌的情况很小。就像我们的A股要回到1500点的那种希望几乎为零，这是我的观点，谢谢大家。

　　李国平：振奋人心，谢总已经在谈第二个话题了，就是我们的应对。我总结一下刚才大家的分析，一个是土地的地王是由制度造成的。假定在这种制度改变不了的情况下，我们如何看待土地所谓的地王，我们前面分析是地王是个别的。另外，可能就像成思危所讲的一样，预期有的时候可能比通胀本身更可怕。大家都说通胀，所以大家都很快行动，地王也给大家一个预期，就因为有这样一个地王，就感觉到所有北京的地都会涨，全国的地都会涨，如果大家都这样想的话可能就会有问题。

　　第二轮，我们讨论一下在我们这样分析下，企业应该怎样做，如何来应对，尽可能分享一些比较实的内容。

　　陈顺：地王给了人们的信心。国有企业在各方面监督机制上应该更加健全一些，它们对这个事情未来看得这么好，那其他的有什么理由看的不好呢。

　　李国平：现在的监督跟以前不一样了，就是你是不是敢不投资。

　　陈顺：拍完高价以后，拥有房屋和中介这些人高兴。实际上，有些方面在老大哥的掩护下，纷纷该出货的出货，该进的进，这也起了很大作用。每年所谓被称为地王的，谢董事长当时在北京，就是在我们现在所在的这块地上，当时我印象中是32个亿，当时我还写文章能不能赚钱？这块地当时是北京机械局的几个厂子，后来动工的时候北京分管的副市长还过来了。

　　实际上，历史上不同时期的地王，现在回过头来看，都没成为失败的典型。实际上，都起到了这个地区发展的支持作用。作为我们来说，我是负责全国奥林匹克花园发展的，我们的母公司是上市公司，上市公司有非常严格的法人治理结构，现在我们也在通过一些收购公司等其他方式来取得土地。取得土地无外乎几种方式，一种是招标，现在这样的方式很少了。包括最后的挂牌，最后的竞拍，竞拍的方式必然会导致失去理智。最后，必然会导致土地价格的突飞猛进的增长。

　　我觉得还有一种方式，现在很多公司，包括陈总的华业也公告了，我们也公告了，在大连取得了一块，华业的公告是在通县，都是通过收购公司这种方式来取得土地的。

　　我们也看到了，通过收购公司以后，人才的流动，土地市场也非常活跃，土地市场活跃了，资本市场活跃了，我们看钱的流动性也更加增强了。接下来就是人才的流动，我们看到每天网上有很多的小道消息，张三、李四去哪儿了。我觉得这对这个市场的发展没有什么坏处，张三在这个公司受到企业文化等各方面的熏陶，他到李四这个公司来以后，可以把张三公司好的方面带到现在的公司当中来，对于活跃这个市场起了很大的作用。

　　毛大庆：关于地王的现象我说一下我们的观点，万科的观点是不做地王，但是地王是正常的经济现象，万科也拿过地王，在北京2007年当时拿了地王，这都是一个相对的过程。

　　对于一个城市来说，不应该鼓励过早透支这些城市的土地能量，这是一个健康的土地发展需要循环的健康发展。但是，为什么现在会出现地王呢？这一点也不奇怪，在2008年一年的宏观调控下，那时候土地基本上没有交易，银行的银根也收紧了，开发商也是现金为王。这段时间弹尽，是压制市场平滑发展的一个过程。到了现在流动性比较大，包括美国经济也预期在复苏。

　　在这个过程当中，看任何一个市场要从几个层面来看，一是国际大势，现在中国只有这样一个选择。我们上次跟一些投资者说，他们说中国不是叫一个选择，而是中国是一个“制高点”，我想这个制高点在未来十年、二十年内是改变不了的。投资的热点，风险最低的地方在这里的话，房地产又是所有被投资行业当中大家认为风险最低的行业。因为，我们的城市化发展刚刚到青壮年的状态，甚至于壮年还没有到，还是青年状态，所以未来发展潜力很大，我们每三年产生英国这样一个国家的人口。

　　第三，在这样道理的推动下，热点又在少数城市当中，这就势必带来这些城市的土地资源被争夺的现象。刚才陈顺先生说了一个观点，我非常认同。我们有一天十几个开发商开会，我们可以看到北京开发商团队在不断扩大，每年都有新人物进来，有些开发商我们都没听过，到这儿突然拿下一块地，过两年星星之火就燎原了。这证明了什么，道理非常简单，这跟特定城市的城市价值非常有关系，这一点我相信曲老师有很多研究，就是城市土地价值跟城市综合价值非常有关联。

　　在招拍挂的市场下，如果不希望太不理性的，像中体、万科这样的企业都是上市公司，上市公司有相当严格的对于投资回报、风险这方面的一系列控制，不可能做出太不符合市场的判断，这是很不负责任的态度，这就限制了我们拿地。现在土地的获得不仅仅是通过公开交易的方式，还有企业之间的合作，股权的合作等。包括甚至于一级土地开发的参与，一级土地开发参与，上次我们跟政府也提了一个意见，现在北京一级土地开发，为什么开发商感觉到非常的鸡肋呢？就是政府应该拿出一级土地开发里面溢价的部分分给参加一级土地开发的开发商，让开发商能够跟政府共享土地一级开发资源溢价成果，这样的话会引入更多的资源，更多的开发商才能参加一级土地土地开发。这样的市场可能会相对比较丰富多彩和灵活。

　　另外，现在我也觉得现在的地王跟市场的紧张是一个阶段性的情况。从去年到今年，一挤兑大家还说小阳春，二季度判断年底会不会哭着走，到了第三季度没有人怀疑今年是哭还是笑，现在我们是14000万平方米的库存，现在我们的库存远远短于市场的需要。而且，大家要看明白一个市场，没有金融危机，没有问题的时候库存都是存在的，库存并不是可怕的事情。在现在的市场判断下面，到第四季度供需关系仍然是紧张的。直到明年上半年，政府是不是多推进土地市场一些土地，多一些土地供给，鼓励开发商拿到土地以后尽快进行销售、尽快开工。只有这两方面平衡一些的时候，市场跟房价才会适当得到平抑，如果这个问题解决不了，市场的房价仍然会走高。所以，不可能再出现探底的话题了。

　　所以，我们希望政府在土地供给量上均衡一些，能够适当快一些，让开发商能够尽快投入市场，供应量大一些。这是短时间内我们能解决的关系。

　　万科现在是领跑房地产业的开发商，我们讲销售量和销售额是很重要的，但是现在我想更重要的一点，这一点我看富力最近也在强调这个观点。就是我们要从规模速度型的企业变成质量效益型的企业。刚才，谢总谈到了一个观点，我们也在谈同样的问题，现在土地这么贵，价格这么高，要求品牌企业要出好的产品，不然的话你仍然存活不了，附加值一定要提高。这就回到能不能够有专业的人才团队，能不能加强自身的功力，这些都很重要。

　　所以，我想土地的问题只是房地产环节当中的一个重要内容，但是它最后会推动房地产企业走向更高的境界。这样看待土地资源的话，大家的信贷会平和一些。但是，不理性的东西是没有人支持的，我就说这些，谢谢大家！

　　杨少峰：前不久，中央台《经济半小时》一次采访的时候我们探讨了一个观点，就是说现在为什么地会抢得这么疯？北京到底缺不缺地？现在这个市场是被扭曲的。比如说万科，它们手上25000多平方米的土地储备，它们到底缺不缺地？

　　实际上，这个市场的供需关系是被严格扭曲的。北京国土局说我们不缺地，每年还有多少地没有换，可是老百姓不管这一套。现在这个市场，经过这两年的发展，所有想买房子的人，大学生毕业以后，20年以后才能够买房子，现在他第一个想要买，因为现在不卖担心以后买不起。作为父母，孩子还在上高中的时候就在想现在给孩子买房子。很多大中型城市未来20年的居住都爆发出来了，都体现在眼前的市场上。

　　但是，政府部门都在按照计划，20年的地还是按部就班。可是住宅需求，包括开发商的需求以及未来十几年的需求，都在今年体现了。这是制度上非常核心的一个问题。这一点如果不能改变的话，土地的供应和需求矛盾永远解决不了。

　　同样一块地在不同开发商那里创造出来的价值是不一样的。前段时间我看到铁道部公布的规划，未来几年中，北京将形成8个小时经济圈，就是北京到各大城市的时间，因为高速铁路的发展都在8小时之内能够到达。未来这样格局的发展，也就是说按照整个国家的规划来讲，未来中国将会形成一个北京、上海、广州、沈阳、武汉若干个这样的城市群，城市群这样格局的发展，我对行业内朋友想提一个建议，未来城市群的发展，中心城市的价值会越来越凸显，所有的资源会向中心城市集中。所以，我们现在拿地的时候，可以考虑像这样的城市群，尤其是交通枢纽城市群，要有一些前瞻性的考虑。

　　曲卫东：关于房价问题，我认为北京的房价不高。我2002年3月份从国外留学回来，就一直在研究在北京怎么买房子，一直到2005年买了房子，当然也是学校的房子。

　　从那个时候就一直认为北京的房子很值得买，我也鼓励我那些朋友去买，但是听我的没几个。现在北京的房子，只要有钱都可以买。当然对于特别贵的房子要小心一点，住宅产品我始终不认为它是投资产品。为什么大家还是要买？真是因为中国发展特殊阶段，房子的保值增值能力很强，另外房地产抗通胀能力很强。如果北京现在朋友房价两万块的话，这也就是德国一个中等城市的房价。北京作为在亚洲具有这么特殊的地位，五年、十年之后房价翻一倍，我认为还是有可能的。涨到四千欧元一平方米，跟慕尼黑现在的房价差不多，这是很正常的，关键是看中国发展经济的能力如何。

　　开发商拿地对于地价的判断当然基于的是长期，我反对拍卖的方式，我们国家土地不是私有的土地，而是受到年期限制的一种特殊使用权。包括在开发过程当中，还有两到三年开发期，必须在这个期限内完成开发。企业拿到地之后没有办法进行储备，现在关于地王媒体上也有反应，说很多地王都在储备。如果两年完成开发实现不了成本的问题，但是如果土地允许私有化，那就不受时间的限制，开发完之后作为企业战略储备。

　　所以，从这个意义上来说，我反对简单的，没有附加条件的对住宅用地的拍卖出让方式，必须要考虑到价格测算。所以，我们也在研究通过什么样的模型，告诉政府通过这个模型能够把地价测算得相对准确。

　　李国平：简单总结一下我们关于土地价格的分析和我们的应对：第一，大家认为房地产的房价，应该讲短期内再次出现调整的可能性不大。土地虽然有地王，但是是个别的。即使拿了地王可能是下一个辉煌点。在土地价值方面，虽然政府现在有很多问题。但是，现在面对这样一个好的市场，大家还可以在继续土地应对问题上积极一点，冷静一点，再进行一些分析看得再长远一点。谢谢大家！

　　王佳一：谢谢。

　　刚才大家都谈到了用土地拉动经济的话题，拿土地换资金，那么资金从哪里来呢？下面，我们进入第二阶段对话，新形势下的房地产融资模式与金融创新。

图为对话坏节二：新形势下的房地产融资模式与金融创新

　　有请这一时段主持人章华先生，他是自于复地集团财务副总监。参加论坛的嘉宾有：

　　全国工商联房地产商会秘书长钟彬先生

　　复地集团副总裁兼北方区总经理张春华先生

　　中信信托有限责任公司业务三部总经理苏继清先生

　　查理曼资本中国区首席代表张克俭

　　花旗环球赖绍武先生

　　建行北京华贸中心支行行长杜玲女士

　　农商行北京分行信贷部总经理栗伟

　　对话坏节(二)新形势下的房地产融资模式与金融创新

　　章华：从中国的经济形势来讲，我觉得实际上这一年来，离不开国际的金融危机进而导致的对实体经济的影响，国内的话从今年的上半年以来，我们做了非常多积极的应对，刚才我们的秘书长也是专门讲到，我们上半年的7.8万亿放贷量，这个量比去年同期增长了34%，相当于去年全年放贷量1.3倍，时间的话仅仅是过半，但是我们的速度已经是大大的超过了预期，在这么一个背景下，我们的一些政策也是做了一些微调，现在称为适度调整，在年初的话是积极的财政政策和稳健的财政政策。我们的低供贷款开始退出，没有包括房地产行业在里面。再有一点从人民银行、银监会、建设部联合发的文件支持房地产产业基金的发展，给了一个什么信号呢？以前我们以债券为主的融资形式慢慢会转向为股权融资。

　　我想第二个论坛，作为金融操作者，可以核心操作的理念和方法，这样的论坛的话在国内是非常鲜有的，从这点讲的话大家还是要打起精神来，好好的消化一下他们讲的每一句话，我也认为，我们第二个论坛的时间不会超过第一个，为什么呢？就因为他们每一句话想不明白是不会讲的，他们是非常担心自己讲错话，所以从这点来讲的话，为了鼓励他们多讲话，还是要多有一点热烈的掌声，好不好？谢谢。

　　讨论的第一个话题还是上半年有了7.8万亿放贷规模，下半年是一个什么走势？我认为这是比较急迫的问题，更主要的问题我们现在拿到的土地未来面临一个什么样的金融政策。

　　建设银行代表发言(略)

　　章华：我是听出来您的话归结起来四个字，前两个字就是规范，后两个字是宽松，所以大家尽可以想宽松的问题，规范的问题大家都是可以按照一个法定的程式。

　　农商行代表发言(略)

　　章华：下面请赖总。

　　赖绍武：我代表外资讲一下，经过金融风暴之后，2007年是外资进入中国房地产最大量的时候，由于政策的关系扶持国内的企业，包括房地产企业，2008年金融风暴之后，需一个外资都要照顾自己的问题，不管包括花旗也好，加上金融风暴造成房地产产业的衰退，造成这两年这方面没有达到预期的回报，这是一个比较现实的问题。外资愿意投入在中国市场考虑两大关键，一个是我资金成本的问题，一个是风险控制的问题，资金成本不管是从募集还是别的方面来讲都是从银行口袋来的钱。那么风险控制的话，我们可以发现，大家投项目是投项目，不是针对这个项目未来发展的前瞻性做评估，因而导致了做的过大，对整个金融市场造成很大的混乱，甚至影响全世界金融。

　　所以今年中国内地整体的信贷量是超出原始预期，我们是这样看待的，因为中国依赖于出口经济，现在为了开发做内需，所以必须有一大批资金做内地的建设，在这段时间来讲，我想7.8万亿不是百分之百都是一个产业，而是各个产业分，房地产是其中一支，真正体现房地产产业现在是体现不出来的，一定要到过后的三到四年才能体现出来，那个时候才能体现出来资金的成本，投资回报的效益。

　　所以我们认为，目前整体中国的房市来讲的话，特别是大型城市来讲的话还是有相对的支撑，所以我想等总体的金融风暴修复，银行能喘气的时候，大家对中国房地产还是有信心的，从资金上来讲的话，当务之急是如何募集资金给政府，因为我们本来是一家私企，现在变成国企，要改变这种形态，不仅是花旗有这样的问题，所以我们没有做开拓，目前是节流，所以这两年我们是觉得对中国内地的银行来讲，是它发展的一个非常好的一个时间点，我想现在也很少听到说哪一个大的企业跟外资做合作，相对比较少。但是我是在看，明后年之后可能有多了起来，对中国来讲，土地跟金融如何做结合，我想就跟刚刚杜总讲的“规范”。

　　章华：您还是站在全球的角度乐观的看待中国的明年、后年，站在这个角度的话我们还是稍微开心了点。下面我们请张总给我们做一个趋势的研判。

　　张克俭：我也代表外资讲一下，我们是一个英国的管理公司，国内叫PE，我们管理公司本身都是在证券市场上市交易的，有很多公开的披露，这个在国外的PE很少见，我们现在管理600多亿的美元资产，主要在证券和房地产，我们主要在一些新兴市场投资，我们在中国目前有两支房地产基金专门投资中国，我们只是做开发环节的投资，我本人负责在中国的投资业务。

　　刚才赖总提到金融危机，我想金融危机对银行类的投资基金公司有很大的影响，但是对我们PE来讲，我们有很多之前募集的资金，包括封闭或者是开放的都是一个锁定期，封闭式基本上是7年之内不承诺还本，所以我们现在都可以使用，开放式的基金，确实是有一些流出，这是肯定的，包括这次金融危机在去年11月份的时候，我去德国做路演的时候，我们发一支基金特别的困难。

　　我们也很看好中国市场，我们也想在中国市场长期做，我们是2007年9月份正式进入中国市场，2008年12月份有第一笔资金3000万美金注入了在长三角一个房地产公司，到现在为止有一个可观的回报，而且年回报率我们非常满意，对我们来讲，我们认为我们的年回报20%就非常非常开心了，这跟国内开发商不一样，国内开发商一个创造财富的过程，他希望年回报到百分之几百，所以对我们来讲20%就非常开心了。

　　我想今天的主题是土地和融资，刚才几位老总和业内精英都谈到了土地问题了，我想提一个问题，我们在单向房地产开发环节，通常来讲几个步骤，先是获得土地，营销策划，市场定位，随后是施工，然后是营销，然后是变现，我想问一下各位，哪一个环节对房地产利润贡献最大？根据我们对房地产的理解，我们觉得可能在获取土地这个环节最重要，我们讲新兴市场有一个很大的特点土地市场是一个长期增值的过程，我们如果根据单项的话，每一个项目的土地价值，每一个单一项目盈利来源，我们在中国目前看到的项目50%是来自土地增值，当然30%来自土地开发环节的利润，在其他环节完成情况下，土地价格取得的高低影响一个项目的盈利程度，我们后面讲的营销策划，包括施工，包括后期的销售，其实某种意义上讲都决定了你先期土地的价值。

　　刚才几位老总也讲过，他们本身对土地的看法，我想我下面讲的话完全在一个PE投资人的角度，因为“屁股决定脑袋”，我们经过两年多对中国市场的研究发现，我们发现中国市场有三种获得土地的形势，第一种招拍挂，它批着公开公平的外衣，但是它在一些城市是公开的，但是不公平不凭证，即使在这样的情况下，你获得土地的价格都是很难控制的，所以在这种方式下我们很难拿到很好的土地。

　　第二个就是大的开发商做的大面积一级土地整理，这种情况下是可以控制土地价格的，拿的时间节点也可以。所以现在房地产研究如何在正确的时间以便宜的价格拿到土地。大家再往上游走，一级开发相比招拍挂讲有控制的尺度和能力还是不够的。

　　所以第三种，就是所谓城市运营商，他们怎么做呢？他们跟某些区域政府合作，成立土地整理公司，大家合资，然后他就可以控制土地的整理，随后在整个区域之内，它这块土地如何分割，什么时间取得，什么价格取得都可以控制得住，所以这个很重要的，我们PE专门做开发环节，所以我们认识到，投资任何一个项目，当然长远来看，中国在城市发展过程当中，想买哪块地都是赚钱的，但是从短期来看，短期有很多的调整，我们还是认为我要拿地，拿这个比较便宜的地，所以我们会找那些在几年前拿地的开发商，或者一级土地的开发或者城市运营商，他们有大量便宜的地，因为我们知道我们拿到地以后要变现要退出的。

　　我们变现有三种方式，第一种方式是盖房子，卖房子，谁都会，但是时间长啊，像富力城卖了五年才卖完，一个开发商一个老总也多少五年。第二种方式就是炒卖土地，低买高卖，我不开发。第三种跟简单，走联合开发的道路，也想自己做开发，但是我土地储备太多，或者资本金不足，我们找这样的开发商，比如我们去无锡拿一块地，它2005年拿的地是80问，到2008年的时候我们跟他们谈的时候已经到了200万了，但是我们给他的价格是比招拍挂要低的多，所以我们针对不同的开发商也有不同的融资渠道。今天我们的主题是土地和融资，我想土地我先讲到这儿，也许一会儿讲到融资我再讲，谢谢大家。

　　章华：下面有请苏总。

　　苏继青：大家好，我是跟张总也是很多年的朋友了，我先介绍一下我是中信信托的，实际上也是给房地产商提供融资分析银行的金融机构，很多人都了解这个信托公司。今天受张总的邀请过来，跟大家座谈一下，我也没有太多的准备，从实际的业务过程中，我积累了一些自己的经验和看法，想跟大家简单的交流一下。

　　做信托是这样的，我想从信托的功能，就是它能解决什么问题，然后再说到未来房地产的一个看法。信托是这样的，我理解的信托就是说，它有这么几个很简单的特点：第一个，信托是可以有融资的功能；第二，融资过程中，它有一个很明显的特点，就是它的成本比较高；第三，期限比较短，它不像银行有的时候可能八年十年，信托这块据我们现在公司做的，可能最长就是一个投资型的基金，好多人可能都听说过中信的锦绣，最长是七年，一般我们都是做两三年的安排，因为信托在融资过程中，虽然有这么一种功能，但是它还是有一定的缺陷，就是说它的流动性很差，因为从咱们普通老百姓投资者手里面募集来做一些运作，比如我们做房地产投资运作，这个时候它的融资性不好，可能时间长了，一般的投资者不太容易接受，所以就说它的期限不是很长。

　　还有一个就是说它对风险的要求控制，也比较严格，我们一般和银行对照一下，我们做房地产的时候，用土地也好，房屋也好，做抵押的时候，抵押率比银行低，主要是这块是特定的功能，一个项目对一个特定的投资者的群体，大概比如说几十个人这么一个群体，所以的话，这个项目结束的时候，它就要求这个钱马上要准时准点的偿付。所以我们实际上就这块来讲的话，实际上风险控制也不是说非要拍卖房屋，主要给我们的借款人有一个比较大的压力，希望他们到时候还钱的时候准时一些，这是信托的一个特点。

　　接下来就说信托跟房地产结合这块，从融资的功能跟银行是一样的，有很多朋友也经常问，既然你这个跟银行比也没有什么太大优势，比如我们跟房地产商做融资的时候，银监会对银行的限制，所谓的规范化，实际上对我们信托来讲也是一说的，在2005年以前的时候信托还是有一个空间的，当时我们跟张总最早合作的时候，那个时候121号的时候对银行限制非常严格，对信托没有那么严格，那个时候可以跟银行做一个很好的配合，在四证齐全之前，我们先把这个钱借给开发商做一个过桥，等我们按照银监会的要求四证齐全了以后我们银行再进去，再把钱抵出去。

　　所以说这个时候，实际上前面我讲到的，很多不熟悉信托的房地产商也问我，这样的话你也没有什么优势了，是不是做不了了？实际上也能作，跟银行比我们的量要小的多得多，在大的金融环境下，比如说在去年、前年这几年的时候，实际上还是有一些可做的，那个时候国家的宏观调控对信贷资金控制的比较严，那个时候信托还是有一定的空间可以做。信托除了跟银行比也有很多劣势，大家最关心的成本问题就比不了银行，因为银行在信贷资金的时候，一般都是20%，我们就不是200%，就是一倍两倍的问题，有的时候两倍，人家的贷款利率5点多，我们的就可能是15点多，所以说信托还是有一个比较优势的地方，它不是单纯的信贷，在具体业务操作中可以做投资，通过各种设计以股东的身份进入房地产公司，这样的话优势比较明显一些。

　　但是监管机构也不断的在调整信托业的政策，最近好象又调整了，还没有出来，前一段征求意见稿，比如不允许银行理财资金给信托投资了，不允许银行给房地产做流动资金，投资的话再回购也不行了，反正就是方方面面的限制比较严。但是最终我们在遵守政策的前提下，也还是有些空间可以操作的，对于金融上半年以来，宽松的政策来说，我们的机会会少一些，但是还是有一些，很大的开发商其实银行业都基本上可以做了，太小的到信托做也不太好做，其实在中间还是也是有一部分开发商，通过信托来做这个融资安排，尽管成本高，因为它说相对某一个具体的项目来说有足够的利润弥补高成本，所以也能够做。

　　我们跟在座的朋友探讨这个事就是说，只要你了解信托有融资的功能，另外它主要就是银行的补充，如果在银行做不到的时候，或者信贷资金紧张的时候，这个时候通过信托也是另外的一种融资的渠道，就这一块来说，可能很多的房地产朋友，如果在实际的项目开发过程中，如果说遇到这种情况，找银行也解决不了问题了，但是确实是这个钱又缺那么一来个亿开不了张，这个时候你们可以想想信托，找找我们中经联盟一起开个项目的研讨会，可能会更实际一些。就是说你怎么去解决，因为牵涉到具体项目的时候就不是坐在这儿谈宏观的东西，那就是很微观的东西，通过什么方式把我们开发商所需要的资金到位，能够解决我们开发商的燃眉之急，这个可能是比较重要的问题，所以在具体操作过程中有资金的问题，我们可以再探讨这个问题。

　　至于过程对于今年下半年甚至明年后年金融形势，国家宏观上的预测，我觉得很难预测，从我个人来讲，我觉得下半年一定会收紧，从网上看，银监会的刘明康主席也表态了，不会急刹车，因为从去年前年这两年国家的急刹车已经显现了它的弊端，给我们房地产行业造成了一个很重大的影响，就是使房地产实际上去年前年比较低迷，在这种情况下，不会是急刹车。另外一个，我觉得明年后年房地产形势不会像今年上半年突然间涨的这么高，这也是国家不希望看到的，但是你让它像明年后年那么低迷，这样的话也是我们国家所不希望的，因为我在今年年初的时候去福州，电视上还转播，拍卖一块地，就一家房地产去，没有想到四五月份很快就火起来了，实际上这在期间，我们作为信托来说也有感受，应该是在5、6月份的时候，那个时候国家对信托对房地产的限制也放松了一些，比如说原来的自有资金这块，要求项目贷款，要求自有资金35%，后来也是降低到20%。还有一个就是四证问题，降到三书了，起码有一个表态，业内告诉我，三证到四证之间也没有多长时间了，但是还是表明政府的一个态度。

　　我理解这个问题为什么说未来的形势不会急刹车，也不会往坏了发展，涨价也不会太迅猛，就是说肯定有一个度，为什么呢？因为我们在这几年当中不断的做一些房地产公司，我们也跟各地一线城市、二线城市，也为政府解决了一些融资功能，我发现他们在借钱的时候，还款来源主要是财政资金，财政收入很大一部分都是我们所出让的土地得来的，就是说这块占的地方财政的比例是比较大的，基本上占到三分之二。如果像去年前年我们的房地产市场不好的时候，确实对地方财政的收入影响非常大。

　　所以未来有一个给房地产行业宽松的政策和环境，我觉得这个是政府所希望的，所以它也不会说有什么大的往下打压的举措，我觉得不太会了，所以我对未来，下半年以至于明年、后年的房地产形势还是比较乐观的。

　　章华：我听苏总的意思，第一个是乐观，第二个是他做银行不能做的事，第三个是在做法律没有规定的事，作为中信信托，中国国际信托的前身，是国内第一家信托公司，苏总也是创始人之一，苏总也谈到，可以把大家的项目怎么有利对接一下，我想除了苏总以外，在座的还有一位银监会直属的陈书通。

　　钟彬：我给大家介绍一下商会在金融方面的创新，我们在做投融资方面非常非常低调，我刚才听了一些情况都有很深的体会，因为房地产来讲，应该是没有流动资金的，四证齐全还要接管，也就是说根本不会联合使用，所以这个钱怎么去很好的使用呢？很多企业都反应。商会现在做了两个金融机构，一个是跟建设银行总行合作了上海金瑞，另外一个是北京的，它已经做了22亿的贷款，它解决的什么问题呢？肯定不是四证齐全，是拿地，又要合法，又要合规，又要合情，还要实地考察，非常非常难，但是有没有办法？一定有办法，这需要多种金融工具混合使用，可能需要一些资金，可能需要一些租赁，甚至需要担保，在不同阶段有不同的需要。所以商会也不断的引入各种方式，在这个时候筹备了两个基金，我们特别想注册在国内，下一步就可以跟很多信托公司合作了，有人进去有人退出，我们商会毕竟是房地产企业的家，从来不主张太高的受益，我们认为如果大家都很高了，共同的推高了这个成本，最后政府一定会有不同的意见，最后受损的还是开发商本身，我们的行业本身，所以我们希望持续、稳定、健康的发展。

　　第二个我们也在合作，所以我们也不断的鼓励我们企业在做，积极的尝试多元化的融资，比如我们要求北京的公司今年一定100亿投下去，我也把我们的心得跟大家分享，我们认为没有比土地更重要的事了，中国的房地产就是制度性的土地，如果你拿到高价很难说，如果使用不好就覆盖不了本和息，这是非常麻烦的事，如果你拿到便宜的地，也就是解决一个问题，土地，因为这样会降低我们的风险，所以我们把土地看的很重。

　　剩下的四个元素要好，企业要好，产品要好，团队要好，项目的地段要好，一定要在中心城市，北京、上海、天津、成都、杭州，所以我们形成一揽子的服务，是要控制土地成本，是希望都是在特别优秀的企业上，在好的企业上、好的团队上留住。我们特别希望做产业地产，重要的是你可以不去拍卖就可以挂牌了，就有可能通过规划把地在一个合理的价格把风险控制住。我们在尝试这样的方式，包括最近我们也要放四、五十亿，那么资金从哪里来？不完全来自于银行，还有合作伙伴，包括开发商本身的闲置资金，这是一个多元化的金融平台，这样创造一个更可持续的发展，所以商会这方面一直在这方面深入的研究，我们不能盲目，一定要把风险控制住，但是风险最重要的不是控制，是经营，只有经营风险才能把效益做下来。

　　这是我们商会的意见，也希望金融机构和各个企业能够支持我们商会。

　　章华：钟秘书长更像一个是金融秘书长，他讲的非常到位。

　　张总是一个唯一的开发商的代表，下面请他讲一下。

　　张春华：其实更有发言权的是章华，我原来一直做CEO，可能融资方面是我们CFO做的。实际上今天我觉得我们这个论坛还是不错的，两个分论坛，一个土地，第二个就是我们的资金，作为一个业内非盈利性公益性的机构，做一个以金融为核心的论坛是少有的，以前主要是媒体，媒体有公信力。政府也做论坛，就比较宏观一些，不会特别的中观或者微观。所以我们这样一个组织来做这样一个金融领域的小型论坛我觉得是很有意义的，也是一个创新。再加上我们几位都是大腕，从银行，从基金，到PE信托，到秘书长这样行业创新的平台，是很有意义的。

　　我们组织这样的活动，第一个就是发出一些声音，大家沟通、交流一下，第二个交朋友，第三个核心是什么呢？核心是能够让我们的土地、项目、和我们的资金能够对接，流动起来，这样的话可以促进共赢，共赢了整个社会才能和谐，行业、金融行业、房地产行业能够协调发展，这也是我们搞这个活动的初衷。

　　聚焦到我们集团来讲，我们复地集团，包括我们的母公司，我们在融资方面还是有些体会的，我们公司的盈利模式，就是要持续的发现潜在的投资机会，不断的优化提升我们的运营，不断的持续和运作资本的对接，所以很高的两块，就是在资本市场。这样的话从我们复地来讲，这么多面也是积累了很多的经验，我们觉得一个就是说，一直强调我们公司的发展，我们有多少钱，有多少能力，就干多少事，所谓我们企业的发展，我们的拓展也要跟我们的资源相匹配，就是我们的资金资源，资金要匹配。

　　第二个就是我们人力资源方面，过分的发展，人力资源上的问题上，管理资源上的问题，会带来资源上的摊薄，这样的话你运营的不好资金方面也会出现问题。所以我们的发展要跟我们的资源匹配。

　　第二个在融资层面，秘书长谈到多元化的金融创新，我们更多是提到多渠道的金融模式，常规来讲就是债务性融资，包括银行也好，信托也好，等等。另外就是有一些股权性的融资，包括一些合作的形式，包括PE合作形式，也是一种融资的方式。所以我们复地的话，在这些方面应该说做的很不错的，比如说我们跟前面谈到的中信信托的合作，和银行之间的连接衔接的非常好。

　　另外的话，有的时候会做一些大的项目，所谓银行间的信托也是比较多的。再一个就是短期的融资跟中短期融资的组合，短期的跟长期的也会结合起来。

　　还有一些我们和投行的，跟基金公司合作，应该说前几年复地还是做的比较早的，跟摩根史丹利，跟加拿大的基金公司，合作的也是非常不错的，大家觉得他们通过我们的合作，能够了解中国的房地产市场，我们也会通过他们很规范的运作，可以学到在企业在运营方面的非常有一定全面规范的经验，通过我们的合作，他们受益也是非常不错的，这种合作比较多，这种多渠道的融资可以保证我们公司在拓展，在土地，在项目拓展方面，跟资金方面的匹配。

　　还有另外一块，所谓你的企业发展，还是要有一个循环，在前期从拿地开始形成一个产业链，拿地也好，过程中的定位也好，运营也好，最后怎么把房子有节奏的卖掉，你不能说市场很好，卖的很慢，销售的现状跟你的资金链也要连接起来，这是每个企业战术的应对。

　　刚才秘书长和金融家也谈到了，对中型、大中型的城市看好，其实我觉得未来的话，从我个人来看，也是对应的，从开发来讲在哪里都可以赚钱，其实很多的企业在小城市，在三线城市、四线城市，哪怕一些小镇都是可以做好的，就是看你的选择了，你适应每个区域的文化和经济，我觉得不管在什么城市，你的战略选择是有正确的，都可以做好，你做好了，我们的金融机构都可以跟你一起发展，也不是说金融机构都是仅看好大城市。

　　另外的话，从企业的规模来讲，其实也是不一定的，大的房地产公司，品牌企业，有了很多的积淀和积累。其实有一些中小型企业也是不错的，下面有几个小项目，精雕细琢，也是做的不错的，比如星河湾，不是一个大的公司，但是从个案总的规模，总的销售规模，包括影响力，其实是非常成功的，不做大而强的公司，就做小而精的公司。

　　所以我觉得未来的话，我们所谓的金融或者资金，与我们的项目、土地，对接的平台和机制，接下来可能有很多这样的小型活动，比如一些资本跟项目的对接会，这种交流的沙龙，小型的平台，包括一些中经联盟会员有什么好的项目可以对接，或者有什么好的产品寻求项目的合作，我觉得这种机制是非常重要的。

　　我就简单谈一下我的心得，前面都是专家，谈的都非常好，我们两位银行家相对来说是以审慎为第一要素，所以说话都是基本按照国家领导人发言来说的，但是另外我们从基金公司，从投行，包括秘书长这块的话，就是另外一种感觉，但是前提也是规范、稳健，也是金融创新的，正是因为我们的适度，我们整个金融的氛围，所以中国在这次金融危机中日子还是比较开心的，也是比较好过的，我们的苏总也是从信托方面谈了一下，也是很有收获。

　　章华：感谢张总的真知灼见，里面也夹杂了一些对个人和公司的个人表扬。

　　在座的几位，确实是代表了几个不同的融资方式，除此之外还有一位在下面坐着，就是我们的周总，周总也站起来给大家打个招呼。

　　我也说一下，银行除了开发贷款两个方式以外还有物业代管，土地储备贷款，两个行长还是从前后台的角度简单说一下，什么样的客户才能争取到类似的金融贷款？我想还是从前台的杜行长开始吧。

　　建设银行代表发言(略)

　　农商行代表发言 (略)

　　章华：作为银行的融资来讲，规定的东西是一个及格线，具备60分的话，能不能过也是要结合综合的因素，两位行长也是因为媒体都在，所以我想站在一个政策的角度讲是没有问题的，不符合政策在银行这里是不行的，但是符合政策的前提下，还要合理的做一些安排，下面大家可以私下给栗总给杜总多做一些沟通，这样更有利于各自项目审批的通过。

　　下面还有三位，请大家说一下怎么样的企业才能吸引到你们的投资。

　　赖绍武：一般来讲我们外资不太喜欢自己去做一些事情，我们会相对邀请同行的外资一起来做相当大的投资案例。

　　第二个你刚才提到的担保点，从内部的估价来看，因为外资做估价跟国内做估价有很大的差别。再一个就是企业还款能力，不是只针对这个项目，还有企业过去的银行信用等等，也是我们非常关注的。

　　最重要我们为什么投入一个项目？最根本就是我们要挣钱，这个项目未来有没有前瞻性？从外资的角度来讲是非常关注这一点，所以就是说有些事情，你们在做投资的时候是一个梦，你吸引到什么样的人帮你完成，也是我们外资在投资任何一个项目很关键的，也是能吸引到上层的一些决策者放手做这些事情的关键。

　　张克俭：这个问题涉及到投资策略跟交易结构的问题，我先说明一点，每一个基金都会发现有自己独特的投资策略，每一个基金面对的客户不同，我们这个基金是两支房地产开发基金，所以我们在投资区域上，我们在长三角、珠三角、环渤海，以及四川中部地区的一些重点城市，我们讲经营发达的城市，选了一些本地开发商，我们投资三类：写字楼、住宅还有商业，酒店我们不投，风险太高。

　　我们选择开发商的原则是，首先有过多若干年的开发经验，其次管理团队比较好，再一点我们要求他们做大股东，我们做小股东，我们坚决不控股，因为我们觉得我们在董事会派人，派一个财务总监，但是实际上是控制不住的，所以他们做大股，我们做小股，任何一个项目他们赚大钱，我们挣小钱，而且进入任何一个项目之前我们都是做长期合作的准备，我们在中国不是找单一项目，我们是找长期的合作伙伴，所以如果他第一个项目再好，没有长期合作的愿望，我们也不会投他。因为开发环节需要磨合的太多，中国的开发商都是一样的，给他钱就比较开心，但是如果对他的开发的模式做一些中肯的建议又不太开心，所以我们都是找长期的合作者。

　　谈到交易结构有三种，第一种就是股权投资，增资扩股也好，我们是长期投资我们也当股东。还有一种就是夹层投资，一部分股权，一部分债券，50号文以后不能做债券了。第三种方式就是从我们的角度，我们不再倾向于固定回报，固定回报就类似于“一夜情”，一夜情的前提是什么？大家不需要了解，时间很短，股权投资像什么呢？像“婚姻”，因为将来要分家产的，之前要经过一个漫长的一起过日子的过程，所以之前很谨慎，互相研究，互相琢磨，看是不是可以一起多过几年，从我们的角度我们是愿意做股权的，但是中国的开发商喜欢固定回报，折中一下，我们现在做的都是固定回报加股权的方式。

　　苏继青：我用简单几句话回答章总提出的问题，我是讲在什么样子的前提下，具备什么样的条件来找信托，我自己这么看。

　　第一，前提基本上就只有一个，就是在我们的开发商在银行得不到资金，或者不适合使用银行的信贷资金的情况下来找信托。找信托的条件是要有一个好的资产，给信托拿一个保证，就是说你有好的资产，不管什么资产，值钱，流动性不好不能变现，或者不不愿意把我拥有的万丽酒店变现，因为未来很赚钱，但是这个项目又缺钱，类似于这样的情况。或者说我们开发商所持有的一个项目，我们目前还没有得到这个钱，但是未来有很好的盈利预期，有很好的财产的增值，我们会帮你设计一个好的方案去把这个资金拿到手去运用你的项目，这个说的很简单，很轮廓，但是如果说实际上操作的，非常复杂，我们肯定会在项目的时候深入的去研究。

　　章华：感谢苏总，钟彬秘书长也难得参与我们整个活动。我想问一个问题，所有全国工商联房地产商会这样一个组织，我们向相关的政府部门、金融机构，后续会不会提出一个创新的方式，作为股权的方式也好，基金的方式也好，有没有相关的建议提供给相关的部门？有没有反馈出来？

　　钟彬：其实去年到今年有很多的金融政策，包括资本金从35%到20%，包括在两会上我们认识的书面发言都有反馈过。在创新当中一定会有一些问题，问题到了以后，主要跟发改委我们会提交我们的问题，包括刚才大家说到的信托和股权的问题，我们也有提交，我们也在尝试。

　　张春华：还是两个字，感谢融资分论坛业内的好朋友、同仁们，包括主管部门的领导们，另外也是感谢我们中经联盟以及中经联盟之外的同仁们、好朋友们。谢谢大家。

图为参与中经联盟论坛活动嘉宾合影留念

　　王佳一：在解决了温饱问题之后，我们开始追求生活的品质，生活的品质现在体现在两个方面很重要，一个是出门，交通的问题，再一个是进门，就是住房的问题，出门的交通问题，我还算明白点，今天到这里明白了一点，进门之后的住房问题，希望可以掌握更多的政策，每天有一点收获，生活才充满欢乐。

　　在这样一个好的气氛当中，我们今天的活动就到此结束了，非常感谢大家，希望我们能够得到很多的启迪，论坛圆满结束，谢谢大家参与，请到主席台合影留念