最近一段时间，中国媒体上关于小产权房的讨论忽然多了起来。多个城市出现了小产权房价格快速上涨趋势，吸引投资客出手。对此，中国国土资源部和住建部联合部署了小产权房整治工作，“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”。

所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，由于未缴纳土地出让金等费用，因此得不到由国家房管部门颁发的产权证明。其实小产权房现象存在由来已久，之所以最近突然引发关注，源于中共十八届三中全会发布的《全面深化改革决定》中，对农村集体用地的一段表述。有人据此猜测，政府可能将放开小产权房市场，允许其“转正”。许多投资者为了搭上“政策末班车”而抓紧入市抢购，推动了小产权房市场快速升温。

那么，现在是投资小产权房的好时机吗？

从投资者的角度来看，由于小产权房不用缴纳土地出让金及各种相关税费，因此与商品房间存在巨大的价差。一旦能“转正”为商品房，获利空间明确、可观。但关键问题在于，未来小产权房是否真的能“转正”，以及“转正”可能需要付出的成本。而这一步的决定权在政府手中，投资者是无法控制的。

根据博弈论原理，在制定策略前，我们应该考虑对手可能采取的各种行动方案，从而得到最符合自己利益的策略。因此，政府会怎么考虑这个问题，才是我们需要分析的重点。在制定这类涉及国计民生的重大决策时，政府也是一个理性主体，必然会权衡各方利弊，做出最符合自身利益的决定。

因此，首先要考虑的是，如果政府打算让小产权房“转正”，那政府的目的是什么？根据目前的市场环境以及三中全会决定表述，可能的原因不外乎以下几种：一是为增加住宅市场供应，平衡供求矛盾，缓解房价上涨压力；二是收取土地补偿金，增加政府收入，弥补卖地减少的损失；三是增加农民财产性收入。

我们倒过来看，第三点首先不成立。虽然三中全会决定中提出要“慎重稳妥推进农民住房财产权……转让，探索农民增加财产性收入渠道”，但目前购买小产权房的绝大多数是对房价敏感的城镇居民，一旦未来小产权房“转正”上市，受益最大的是那些购房者，而不是当初低价出让土地建设小产权房的农民。

即使为了实现增加农民财产性收入的目的，未来允许集体用地直接入市转化成商品房用地，优先考虑的必然是政策出台后尚未进行住宅开发的集体所有土地，惠及现有小产权房的可能性不大。

再看第二点，如果政府允许小产权房“转正”，很有可能让房主缴纳一笔类似土地出让金的补偿费用，以换取商品房资格。这样做确实能补贴地方政府收入，弥补商品房用地需求减少而带来的土地财政损失。但这种情况发生的前提是当地的可售土地量不足，同时政府没有其他更好的收入来源。

土地财政对很多城市来说都是相当可观的收入来源。如果想用小产权房“转正”的补偿费来替代土地出让金，难度不小。因为补偿费收少了显然不足以弥补出让金的损失，收多了又没人愿意交，购房者不如直接买商品房。而且，从操作便利性考虑，增加宅地供应比重，提高土地容积率从而增加卖地收入，都比收补偿费方便。而从收入的持续稳定性考虑，房产税也比小产权房补偿费好得多。政府没必要为了增加一点收入，而放开小产权房。
那么，第一种情况有没有可能呢？

习李政府的房地产政策中，确实包含了增加供应，通过供求平衡的市场机制来稳定价格水平的方案。但政府是否会因此而开放小产权房来增加市场供应呢？

首先，从今年数据来看，存在房价上涨压力的主要是“北上广深”一线城市和南京、厦门等少数二线发达城市，很多三四线城市房价水平则总体稳定。因此，有必要增加土地供应的仅限于少数热点城市。

其次，增加土地供应的方式很多，比如提高规划容积率水平、降低现有工业用地比重，转化为住宅用地供应等，这些措施操作难度和效果都要好于小产权房转正。除非出现当地土地资源枯竭，必须从周边农村集体用地挖掘潜力的情况，否则小产权房转正不会是增加住房供应的首选。

最后，从长期看，三四线城市土地供应充足，少数一二线城市有供应不足的压力，但所占比重很小，即使需要小产权房转正来补充供应，也只会局限在部分城市，而不会全面铺开。

因此，从政府角度来看，其实没有全面放开小产权房的需求。即使个别城市出于各种原因有这个可能性，通常也不是政府的首选方案。因此，小产权房未来的政策风险依然很大，对普通投资者来说并不是很好的选择。最近北京集中清理拆除了一批小产权房，就是前车之鉴。

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