深圳商报记者 何可人 董思

一边是已有的购物中心人气不足，几近闲置；另一边是不断涌现的新购物中心。在大中城市，这样的景象并不少见。世联地产[13.90 -0.14% 资金 研报]2012年年报中，对国内24家主流开发商2013年发展策略进行了统计。其中过半企业提到，今年以及未来将布局或加大在商业地产领域的投入。在近日举行的一场商业地产沙龙上，面对商业地产爆发式的发展，专家说，中国的开发商做商业地产是被迫为之；中介服务商说，商业地产与其他行业一样面临中国式产能过剩；开发商则说，我只管做好自己。

开发商争相布局商业地产

2004年，当万象城开业时，着实重新定义了深圳市民的休闲娱乐方式。在这个占地18.8万平方米的商业空间中，人们可以吃饭、溜冰、参加培训、看电影，只要你愿意，完全可以耗上一天时间。随后，中心城、COCO PARK、海岸城、益田假日广场、金光华广场……一个一个Shopping mall沿着地铁沿线排列开来，对于一些年轻人来说，这些场所成了除办公室和家之外的第三空间。

据世联地产商业地产事业部商业研究经理李东海介绍，今年深圳将有约15个商业地产项目入市，总面积接近150万平方米。包括海雅缤纷城、欢乐海岸购物中心、中航世纪汇、皇廷IA MALL等。

深圳的情况一定程度上是中国商业地产近年来爆发式发展的一个缩影。据中国购物中心产业资讯中心主任、亚洲购物中心协会轮值主席郭增利表示，“我们预测到2015年，当年全国新增商业购物中心数量将突破400家。这在全世界任何一个发展中的市场都不会有。”

世联地产2012年年报对国内24家主流开发商2013年发展策略进行了统计，其中过半的企业提到今年以及未来将继续布局或加大在商业地产领域的投入。

商业地产为住宅做嫁衣裳

何谓商业地产？中国购物中心产业资讯中心首席专家禹来如此定义：凡是卖的就是房地产（住宅为主），凡是租的就是商业地产。禹来表示，目前国内地产行业的模式就是——租的给卖的做嫁衣裳。为什么商业地产开发商肯给零售商那么高的补贴？因为他需要商业这件“华丽的外衣”。禹来说，目前国内包括一些做得很大的商业地产开发商，手上留下用于出租的物业其实并不值钱，但是不要紧，它通过卖的物业，已经把钱赚走了。

在戴德梁行深圳商业部董事黄穗然看来，国内的商业地产与许多其他行业一样，面临中国式产能过剩。“我们面对的很多开发商，他做商业地产是被迫的：因为他要拿这块地。政府给地的时候，要求开发商包就业、包税收、包消费，所以开发商不得不做。”

社区商业应运而生

商业地产如何突出重围？李东海认为，区分品牌档次、根据项目不同位置迎合不同消费需求，注重差异化发展或许是一个突破口。

本月初，万科在北京低调成立了万科商用物业管理部。在日前举行的一场媒体发布会上，万科总裁郁亮重申了公司对商业地产的态度。“我们一直以来对商业的定位都是为了做好住宅而做商业，成立商业管理部也并没有改变既定策略。万科对商业地产，在谨慎态度下发展。”据深圳万科商业物业管理公司总经理吴镝介绍说，目前，万科在全国拥有最多的社区数量，如何更好地去服务这些居住在万科社区的居民，是万科布局商业地产的出发点，社区商业应运而生。