11日力压保利夺得广东顺德商住地块后,万科9月已连续6天共拿4地,总金额68 .84亿。虽然重申不拿地王,但万科11日所购地块已经刷新了顺德区的总价纪录。万科总裁郁亮日前向媒体回应拿地高峰时称,根源是下半年是推地高峰,“不能说万科买地这件事情跟后市有直接关联。”
尽管万科对拿地扩张很低调,但下半年连连拿地的举动,令外界对万科后市业绩和走势颇为看好。手持470亿现金和未来4个月约600亿元的推货量,万科业绩有望超过去年。同时还将在海外战略上迈出步伐,先后成立香港管理部和美国业务推进小组,在海外“盖有中国人住的房子”。
6天拿4地
顺德商住地块是万科进入9月以来,6天内拿下的第4块地,合计拿地金额已达68.84亿元,远超8月全月36亿的支付地价。据粗略统计,万科7月共斥资60亿元在全国范围拿地,金额超过上半年总和,8月拿地超36亿元。8、9月的“激进”之前,万科在今年4月才第一次出手购地,8月底之前在北京土地市场“颗粒无收”。
万科总裁郁亮对此置评称“不拿地会饿死”,但频繁拿地与是否看好后市并无太大关系,目前万科现金流比较充裕,上半年有470亿元现金,刚好政府在此时加大推地力度,所以万科遇到合适的地块就不想错过。11日夺得的顺德地块成交楼面价3488.66元/平方米,还不到万科2010年在同区域拿下另一地块楼面价的一半。
中国房产信息集团分析师杨晨青向南都记者分析,房地产市场未必触底,但是政策肯定已经触底了。多数业内专家认同此时拿地正是抄底好时机。据中房信有关报告,2012年全国的底价楼板价有明显下跌,房企在1- 8月拿地成本有实质性降低。
“上半年一线城市土地支出很少,加上销售算可观,万科的现金流还是比较充裕的,”一位券商分析师称,不少人预测万科会在地价相对稳定、溢价率不高的时候出手,此时万科拿地举动并不出乎意料。一方面上半年的土地出让底价仍在高位,另一方面房企的资金也确实要到下半年才陆续回暖。
“在下半年以改善性需求为主导的销售中,房企有望提升利润率。在调控政策暂时稳定的态势下,拿地推货是诸
房企的明智选择”。合富辉煌首席分析师黎文江昨日如是告诉南都记者。中原地产有关报告也分析,土地市场的预期已经改变,接下来运转良好、资金拿捏得当房企拿地信心都将有一轮上升。
未来4个月可能是买地真正高峰
高歌猛进斩获土地的背后,是470亿现金的强大支持。根据日前披露的8月报,截至8月末,万科已累计实现销售面积80 2 .9万平方米,销售金额842 .8亿元。不断增长的销售业绩正是万科底气十足的原因之一。
郁亮上周接受媒体采访时表示,今年万科的销售“肯定会实现正增长”,但后期的具体计划和经营安排“都是跟着市场变化而变化”。
一家参与万科投资者电话会议的券商透露,未来4个月可能才是万科买地的真正高峰。目前买地量的上升从权益金额占销售额比例来看,仅是“补货”。
万科对正增长的信心正源于乐观的推盘供货数据。仅在8月的市场淡季,万科就有高达120亿元的推盘量,明显大于7月的100亿元左右。万科北京公司总经理肖劲也向南都记者确认,今年下半年才是万科的推货量集中期。
“9月推盘量可能比此前预计的要少,在140亿元左右,10月则将有所增加。未来4个月,万科将有约600亿元的推货量,下半年整体推盘量明显高于去年同期。”万科总裁郁亮表示,今年整体销售实现增长“没有问题”。
另外,合作模式的全面化也让万科更加游刃有余。万科8月出让万科滨海50%股权,引入招商地产(微博)(21.21,0.09,0.43%)强强联手。万科滨海负责开发深圳盐田中轴线项目,用地总建面34 .53万平米,总地价29 .6亿元,该地块规划开发为商业、写字楼、公寓、五星酒店。引入招商地产后,既可回笼部分资金,共担风险,也可向同行互鉴,提升开发进度。
从公开披露资料看,万科今年的销售进度远超去年。半年报显示,截至6月底,万科已售未结规模达到1392万平方米,对应合同金额达到1464亿元,相当于公司一年多的销售量。
不过万科向南都记者回应区域布局的问题时承认,从最近几年的情况看,万科在一线的销售占比相比前几年有较为明显的下降,这一背景下是一线城市新房市场总体规模也在逐渐缩小。或正因如此,万科近几个月加速了诸如北京、青岛、合肥、广东顺德这样的一二线或省会城市布局,相对均衡区域分布。
开拓海外,寻找全球业务机会
万科应对房地产调控政策求发展的对策还包括,进一步开拓海外市场。在今年7月斥资10亿港元完成了香港上市公司南联地产的收购后,万科总裁郁亮进一步透露万科近期刚刚成立了香港管理部,接下来会成立美国业务推进小组,“在国外盖有中国人住的房子”,寻求全球业务机会。
针对海外战略,业内意见不一。协信地产CEO、前万科副总裁刘爱明曾在公开场合表示“中国的房地产企业还是温室中的花朵”,走出去难存活。南都记者日前就此询问万科郁亮,其直言,“没有哪里是完全开放、完全市场化的,不能因此就试都不试。”不过他也表示国际化战略也必须有当地合作伙伴,产品定位就是“卖给中国居民的中高端房产。”
另有不愿具名的房地产资深业内分析称,万科国际化战略其实酝酿多时,赴美游学的王石对此有决定性影响。而万科有关部门并未对此做深入分析,仅表示美国业务推进小组正在筹划尚未正式成立,表示目前没有更多消息公布。
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