（山东商报 作者：任峰 龚辉）在济南万达广场 (论坛 新闻 视频)即将开业的前夕，大连万达集团股份有限公司董事长王健林来到泉城。
作为万达集团全国布局的重要一步棋，济南万达广场具有不同寻常的意义，这是万达集团国内开业的首家A级店。王健林说，济南万达广场不是一个购物中心，而是一个生活中心，一个一下子将济南商业提高到国际 (论坛 新闻)顶尖水平的城市综合体。
在高歌猛进扩张数年以后，万达集团将适时调整2011年发展计划，降低布子速度，但济南和山东会是例外。“收缩是就全国市场总体而言，作为全国第二经济大省，山东是例外，明年一年之内，万达将在包括济南、青岛在内的至少六个山东城市选址开工”，王健林如是说。作为亚洲排名第一的不动产商，万达集团计划到2012年开业80个万达广场，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。
地产大佬钟爱山东市场
王健林：给济南一个生活中心
给济南一个生活中心
如果你了解王健林，接过他的名片时就会发现这个人的影响力究竟有多大：中共十七大代表、全国政协常委、全国工商联副主席、中华慈善总会荣誉会长、大连万达集团股份有限公司董事长。和王健林一样，他的万达集团同样是业内标杆性的企业。
作为一个民营企业家，从1989年就开始创业的万达集团董事长王健林认为，消费市场依然是民营企业的最大机会。在2010年万达招商大会上，王健林深有感触地说：“民营企业要给自己准确的定位”。记者对王健林的采访就从济南万达的定位开始。
山东商报：济南万达广场19号就要开业，作为万达集团的第三代产品——城市综合体，您认为济南万达广场的开业将对整个济南商业产生怎样的影响？
王健林：现在来看，城市综合体是一个很流行的概念。但如果你细究起来就会发现，目前一些所谓的“城市综合体”只是一个综合百货的概念，也就说没有脱离传统商业形式。所以，这些综合百货业态不是真正意义上的城市综合体。
我要强调的是，济南万达广场不是一个购物中心，而是一个生活中心。所以，原则上万达广场非零售业态要达到50%以上。这就是我这么多年一直在提倡的“体验式购物”，或者叫做“非提袋式消费”。消费者到万达广场来不只是为了购物，换句话说，购物只占消费很小的比重。他可以来这儿看电影、吃饭、唱歌。万达广场提供的是一种全新的生活体验。
这么说吧，万达广场的出现一下子把济南商业模式提高到国际顶尖水平。
生活中心而不是购物中心，或是基于这种理念，万达集团近几年在全国各地建设万达广场的同时，同时进军百货业，其万千百货已成业界领先企业，万达广场的商铺呈现出“一铺难求”的局面。万达电影院线已经占到全国市场16%以上的份额，成为全国最大的电影院线。万达广场将有千余个时尚品牌进驻，其中近半数的品牌是首次亮相济南，许多国际品牌都是以旗舰店的形式出现。
山东商报：下一步在济南还有什么发展计划？
王健林：实际上万达六年前就已经进入济南，那是万达推出的第一代产品。即将开业的济南万达广场是我们推出的第三代产品。从第一代到第三代，你会发现万达每年都在进步。
以济南现有的城市规模和消费能力，我想至少再有五个万达广场才能满足需求。就整个山东市场而言，我们已经进入了济南和青岛、潍坊、烟台等几个城市的项目也在进行中。如果推进顺利，一年之内，万达会进入包括济南、青岛在内的至少山东六个城市。
对山东情有独钟
万达发展到今天，商业地产普遍面临的资金、土地、招商问题，在如今的王健林眼中已经不再是难题。
销售物业的现金回款、持有物业的租金，以及银行的贷款和私募资金，这种资金多渠道来源，让王健林每次面对外界质疑时，总是信心十足地表示万达“不差钱”。
虽然如此，万达在高歌猛进扩张了数年以后，将调整明年发展计划。虽然万达可以用不到一年时间完成拿地、建设，开始销售，但王健林还是对万达发展战略作出调整。2008年末到2009年初，万达曾在市场低迷时期在全国大量拿地。而今天，面对国家对房地产市场的调控，王健林说公司要顺应潮流、顺势而为，不会像以前那样大规模扩张。
山东商报：”反向思维、逆势发展”一直是万达坚持的发展战略，但是有迹象表明万达要主动放慢扩张速度。为什么会有这种改变？
王健林：万达是一个非常强调计划的企业。我常常说，吃不穷、穿不穷、算计不到就受穷。所以，万达会根据经济环境的变化适时作出调整。一个优秀的企业家应该有多重素质，既是企业家、又是经济学家、还得是个政治家。一个企业管理者，如果对企业宏观经济形势把握不到位，很可能就会把企业带到沟里。
我们经过研发发现，这一轮宏观调控和2008年那次完全不同。调控不断加码，CPI上涨，央行连续采取加息、上调准备金率等货币紧缩政策，控制通胀成为当前宏观调控的主要目标。在货币政策收紧，行业预期转冷的大势下，继续扩张规模，会导致企业风险加速上升。因此，万达决定转变方向，采取收缩战略，放慢拿地、减少开工。
在我看来，通货膨胀对经济的破坏性会大于GDP增速下降，因此中国已经走入了加息通道。我本人也赞同加息。在这种大背景下，我想作为一个企业，应该与国家宏观调控政策保持一致。
山东商报：如果这样，会不会也减慢在山东的扩张步伐？
王健林：所谓收缩是针对全国市场而言，是总量上的收缩。比如我原计划明年要开18到20个广场，现在可能会减少几个。有的城市同时有几个项目在开工，这些地方的速度可能会放慢。但山东不存在这种情况。具体到某一个山东城市，不但不会减慢，反而会进一步加速。山东是全国第二经济大省，跟大连相邻。我自己很喜欢山东的城市和齐鲁文化。所以，在济南和山东的扩张不会是短期的，而是战略性投资。拿济南来说，按至少5个万达广场计算，总投资会超过300亿。
“成功在于创新和坚持”
放眼全球，每一座国际化大都市，都有一座享誉世界的城市综合体。城市综合体曼哈顿，获誉“世界中心”；城市综合体拉德芳斯，现代巴黎的象征；城市综合体六本木，日本的世界封面。城市综合体聚集包括商业、商务、居住在内的城市顶尖业态，作为城市发展的未来方向，成为城市的绝对中心和“国际身份证”，引领城市对话世界。
山东商报：您刚才提到，有很多所谓的城市综合体只是综合百货的概念。如果城市综合体是未来商业发展的趋势，那么怎样才能建立真正的城市综合体。
王健林：我最近看新闻，有个城市一下子要建几十个城市综合体。我觉得这样做事不妥的。一拥而上的结果会导致一拥而下。
如果建立一个真正的城市综合体，企业首先应该有资金实力。如果一个企业一年只有几亿的销售收入、几千万元的利润，恐怕难以驾驭城市综合体。别的不说，光买地一项的费用可能就会十几亿元。第二，企业应该很专业。有再多的资金，如果不懂专业，也会把项目做死。第三是有商业资源。商业项目不是你自己玩的，是要邀请别人加入进来的。所以要搞城市综合体，最好先有商业资源。等项目建立起来以后再招商，恐怕难度会很大。
山东商报：在城市综合体这个商业模式上，万达一直处于领先者的地位，如何将这种领先保持下去？
王健林：关键是看企业和企业家的理想与情怀、以及他所追求的目标。万达确实是赚了不少钱的，就我个人而言应该是足够多的。因此十年以前我的家人、我的最好朋友都劝我，够了，别弄了，潇洒点算了，这种话很多。所以我现在遇到的最多问题就是别人问我，你为什么还没赚够呢？其实大家错了，我不是没赚够。我是有另外的追求。
万达能发展到今天，我觉得最核心的东西就是我们敢于创新和坚持。可以这么讲，万达的一部22年发展史，其实就是一部创始史。就是敢为人先，敢想别人不敢想的事，敢做别人不敢做的事。
比如，今天万达所有多元都叫相关多元化，不是无目的的跨越很大。我们就决定做收租物业。然后我们搞大的物业，要向世界500强的公司收租金。这个决定之后在2000年搞了第一个购物广场，就是第一代产品。后来到2004年的时候摸到诀窍了，成立自己的规划院，前期进行很好的商业设计，设计好之后先去找商家谈判，就是现在叫的“订单商业地产”，这规避了浪费、无效，包括谈判的不对等。这个模式创出来到今天，一直到2005年时候我们又提出一个新的概念——城市综合体，有商业中心、有五星级酒店、有写字楼、有公寓,甚至还有住宅，还有其他东西，这是一个综合体，这是万达在全球的首创。
除了创新，还有一个是坚持。做生意要想获得成功，最最重要的问题是你看待失败的态度。怕失败、怕输，永远不能成功。我们商业地产做起来的时候，从2002年到2004年，由于对商业理解不对，前前后后我们经历了很多挫折。但是要想成功就不能怕失败。因为万达对创新的执着和坚持，才有万达今天的成功。
发力旅游地产
山东商报：下一步的计划是什么？
王健林：目前，万达集团已在全国开业33个万达广场、9家五星级酒店、400多块电影银幕、11家连锁百货店。按照规划，计划到2012年，万达企业资产超过1500亿元，年销售额1000亿元，年纳税80亿元，成为世界级的企业集团。
在实现这个目标的过程中，我想提一下万达的旅游度假区。与商业地产相比，旅游渡假区对经济的影响更大。旅游度假区是万达一个庞大的计划和工程，我很难用一两句话把他表达清楚。我们已经在旅游渡假区上投入巨资，长白山、大连、西双版纳、武汉等几个地区的国际旅游度假区都在建设中。他们都是涵盖多种业态的大型旅游综合体项目，对经济的拉动将会更大。
来源：搜狐焦点网济南站
