职业经理人周刊 >> 焦点企业

继2009年2月小阳春之后，3月五大城市住宅成交量均再次大幅反弹，总成交面积达1301万平方米，环比增加69.9%，创出近年来的历史新高。在市场火爆的态势下，开发商和二手房业主也纷纷试探性提价，致使房价出现小幅提升。在市场仍处低迷的时期，为何成交却能创下历史新高？这一态势能否继续维持甚至超越？楼市真的已经触底反弹了吗？

（一）阳春三月 住宅成交井喷

（二）两大诱因 助推市场火爆

（三）调整继续 后市再陷胶着

阳春三月 市场成交井喷

住宅市场成交量再创历史新高

中原监测数据显示，2009年3月，五大城市一手及二手的住宅成交量均大幅反弹，总成交面积达1301万平方米，环比增加69.9%。分城市来看，北京、深圳和天津三城市3月住宅总成交量已经超越历史最高水平；广州也已逼近历史最高水平。各城市住宅成交继2月初显“小阳春”后，3月持续回升，一派春意盎然的暖春行情。

新房市场快速反弹：据中原统计，8大主要城市（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州）3月一手住宅成交量环比增加57%。其中深圳、北京3月成交面积分别创下了自2006年1月、6月以来的历史新高。上海、天津、重庆、成都4城市亦是2007年四季度以来的月度最高销量。

二手市场继续活跃：二手房市场延续了2月份成交活跃气氛，主要城市的二手房成交量环比再次大幅增加。根据中原估计，3月五大城市二手住宅成交量达649万平方米，环比大幅增加57.2%，超过历史最高峰约40%。近期二手成交比重逐步上升，说明本次反弹过程中二手成交量回升的幅度大于一手。其中北京、广州和深圳三城市二手成交比重大幅度提升，深圳二手住宅成交比重已经达到66%。

土地市场破冰 溢价成交再现

居住用地供应放量：2009年3月中原土地监测系统数据显示，各城市土地供应量较2月开始出现明显回升，其中居住用地供应开始加速。上海近七个月以来首次大规模推出居住用地，深圳亦是近五个月以来实现居住用地供应的破冰。

土地溢价成交重现：随着楼市成交量大幅上升，开发商信心有所提振，在土地市场又开始有所动作。3月大连万达集团以10.45亿的总价竞得天津河东区综合地块，并表示今年计划投资200亿增加土地储备。世茂集团、绿地集团亦纷纷表示今年是购地好时机。3月土地流标率保持平稳，底价成交率出现下降，溢价成交再次出现在北京、上海和天津等地。

标杆房企 供应放量，成交激增

供应放量：据中原统计，标杆房企3月销量环比增幅达80%，高于市场平均水平。伴随前期积压刚性需求的集中释放，3月标杆房企加紧出货，形成供应大增的局面，3个新项目上市，24个项目有新增预售证，新增供应量逾百万平方米。

成交激增：中原监测数据显示，3月这十家标杆房企成交量主要来自广州、上海、北京、天津、佛山、深圳等6市。这6个城市的成交量占总量的54.3%，而广州、北京、上海的成交量名列三甲。

两大诱因 助推成交火爆

3月市场成交火爆，除了受政策、降价效应的影响诱发前期积压的刚性需求集中释放外，追涨的羊群效应以及资本市场的活跃更是推波助澜，成为刺激市场成交一波高过一波的两大直接诱因。

价格拐点引发“恐”涨心理

根据中原地产监测，新房市场价格下调的趋势已趋缓，并初露上升势头，3月新盘开价已基本止跌企稳。在中原所监测的北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都及重庆等8城市中，除天津出现价格环比负增长外，其余7市均有一定程度的上调。中原所监测的10家标杆上市房企，2月起已有若干项目出现涨价现象，3月这一趋势更为明显，涨价项目占到全部在售项目数的14%。3月标杆房企在售项目均价小幅上涨，环比涨1%。与此同时，各主要城市二手住宅市场亦呈现价格上扬之势。据中原领先指数显示，3月京津沪深穗五大主要城市二手住宅价格指数均有上涨。其中深圳价格大幅反弹，环比涨幅达5.13%；其他城市价格反弹幅度均在1%以内。

价格的掉头向上，使购房者开始担心房价重新回归上涨通道。“恐”涨的心理一方面加快了前期积压需求的释放速度，另一方面也加速了持币观望者的购房进程，从而刺激了部分刚性需求的提前入市。因此，积压需求的快速释放以及后市需求的前置，这两股力量共同助推了3月市场的成交火爆。

资本市场再次推波助澜

2007年的市场火爆，资本市场的流动性过剩起到了推波助澜的作用。2009年3月市场的天量成交再次与资本市场的活跃又交织在一起。

信贷规模创出天量：自去年11月份全国信贷高幅反弹以来，已连续5个月保持了节节攀升的态势。3月份，新增贷款达到1.89万亿元，创下了单月信贷增长的历史纪录。2009年一季度信贷新增已经达到4.58万亿元，比去年第一季度增长3.25万亿元，其规模已达去年全年的93%。信贷放量释放出刺激经济增长的强劲信号，也为房地产市场注入了信心。尤其在近期央行与银监会联合发布的“关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见”中，第六条意见特别强调要落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展。这无疑为房地产市场注入一剂强心针。

证券市场再度活跃：2007年股市和楼市的互动效应，在今年第一季度又一次重演。2009年2月以来股市在信贷放量所带来的流动性扩大的情况下持续向好，上证股指由2000点一路攀升到目前的2500点。与此同时，在一系列房地产利好政策影响下，投资者对上市房企也重新调高估值，地产板块备受追捧。近期，绿城2010年5月到期的一批可转债券价格暴涨。2月，瑞银、德银等投资机构开始增持国内标杆房企股票。房地产企业紧绷的资金压力一时得以缓解。

调整继续 后市再陷胶着

由于融资渠道放宽、土地出让金交付允许延后、资本市场回升，发展商降价的动力减弱。二手房业主的心态也因市场旺销而开始变得较为乐观，议价空间变小。但是，经过前两个月刚性需求的集中释放，在投资需求和改善性需求尚未大规模启动之际，后市继续追涨的动力暂时尚无法跟进，加之大量后续的新增供应，供求格局仍将以买方市场为主导。

近期市场的量价回升，仅仅是寻底过程中的短暂波动，未改整体行业调整的大势。调整远未结束，这样的波动在未来还可能反复出现。因此，随着近期价格的上涨，买卖双方将再次陷入僵持状态，市场的成交将在胶着中回落，并将在新一轮价格下调中再有起色。

投资锐减 地产行业仍处低迷

尽管第一季度各项数据显示宏观经济已现回暖迹象，但值得注意的是，各项回暖指标仍以政府投资的拉动为主，后市能否彻底走出低迷仍待时间的考证。而且，在第一季度宏观经济的回暖中，房地产市场并未成为主力。虽然第一季度信贷规模达到天量水平，但房地产开发投资增速却大幅下滑，房地产投资和新开工意愿依然较低。

全国整体看，2009年1-2月全国房地产开发投资同比增速仅1%，相较于2008年同期的32.9%，以及2008年全年的21%，下跌趋势已非常明显。住宅投资的下跌更甚于房地产全行业。2009年1-2月仅有0.8%的同比增长，而2008年同期及全年的增速则分别为30.7%、23%。投资增速的急速下跌，除2009年春节较往年提早的季节因素影响外，也反映了全行业经历了2008年大幅下滑后的谨慎态度。

同时，近期全国新开工首现负增长。主要受库存积压的影响，全国住宅新开工面积2009年1-2月比去年同期下降19%，自2008年下半年以来逐月加速递减，至2009年首现负增长。3月的新开工面积由于市场的回暖而有所加大，但在库存的压力下，各开发企业依然十分谨慎。3月土地市场供应虽有破冰信号，且有溢价成交的现象出现，但仍属市场特例，短期内土地市场回暖尚难。

库存稍减 销售压力依然严峻

近期成交量的回升主要由前期积压的刚性需求和改善性需求拉动，使市场自去年以来积压的库存得到一定程度的消化。以2009年第一季度四大城市的一手住宅成交情况，对比同期市场库存，可以看到上海的存量消化情况最为理想，北京库存依然很大。而受2007年度大规模的开发建设影响，2009年1-2月全国住宅竣工面积同比增加28.5%，市场供应将大幅增加。这无疑将为未来的销售市场带来更多压力。

近期各大房企的库存压力虽有所缓解，但总存量依然相当巨大。截至3月底，中原监测的十家标杆上市房企已领预售证而未销售的库存面积总量达1635万平方米。由于3月成交量激增，十家房企的3月总销售量达284万平方米，但占当前总库存面积仅17%。随着大面积的住宅竣工量所带来的近期大量新项目入市，尽管自住性需求所带动的市场旺销态势仍将持续一段时间，市场存量仍将会稳步削减，但下降幅度可能趋缓。下半年的销售状况不容乐观，涨价的局面恐难持续。

买卖僵持 短期市场再陷胶着

2009年2-3月住宅成交活跃，成交量一再冲高，其中主要城市二手住宅市场表现明显好于新房市场。主要由于前期市场的低迷，开发商纷纷采取停工缓建的策略，新房新增供应没有及时跟进，二手房的替代效应充分显现。然而3月始，开发商纷纷加快了施工的进度，新增供应快速增加，其中各大标杆上市房企近期新增供应量已逾百万平方米。而二手房市场由于前两个月销售火爆，目前房源不足的情况已开始显现，成交已初显疲态。

总体而言，自住型需求仍将是市场的主体，对价格的敏感性较高，因此，价格的涨跌对需求的释放至关重要。从近期实际成交来看，正是合理的价格刺激了成交量的放大。但近期开发商的提价和二手业主的返价，将会减缓市场的消化速度，买卖双方将重陷僵持，预计未来几月市场的成交将逐步回落。