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高管访谈 | 龙湖集团CEO邵明晓:商业地产领域要进前三

《职业经理人周刊》
“未来三年,龙湖商业开业项目数量及面积将持续提升,到2020年,龙湖商业旗下开业商场总数将超50座,商业租金目标预计达成60亿元”,这是5月31日2018年龙湖商业招商大会现场释放出的新目标。

▲图片来源:图虫创意

商业跻身前三

这个曾凭借极致美学的别墅产品冲出川渝,跻身行业前十的开发商,在住宅市场受政策影响的当下,提前十几年布局的商业板块,已然成为前进中的一块权重板块。在地产开发,商业运营、长租公寓及物业服务四大主航道业务愈发清晰的当下,商业板块的持续加码,也意味着将承载更多龙湖的期许与未来。

从营收贡献来看,地产开发依然是龙湖不折不扣的核心业务,招商大会现场,为了能让大家关注的目光更多聚焦于商业,龙湖集团首席执行官邵明晓颇费了一番心思。

不同于以往的正装亮相,此次邵明晓选择了休闲西装搭配牛仔裤,脚蹬一双红蓝相间的运动鞋,出现在了媒体面前。这身被旁边的龙湖集团副总裁李楠称为“惊艳”的着装,某种程度上也暗合了未来商业地产的重要特征:多元化与差异化交织的需求。

基于这样的前提判断,龙湖商业释放了新的目标。

公开数据显示,截至2017年龙湖商业布局了环渤海、华东、华西、华中、华南五大板块,进入城市数量为18个。其中累计开业商场数量为26个,开业商场面积为260万平方米,主要分布于北京、重庆、成都、杭州、苏州、西安等一二线城市。

按照既定节奏,2020年龙湖商业旗下开业商场总数将超50座。这一节奏分布到时间轴来看,北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街将于今年开业,2019年及2020年每年将分别有超过10座天街开业。

在李楠看来,这一数字并未充分诠释龙湖在商业方面的速度,毕竟“2020年已开业项目数量超过50个是一定可以开出来的,从持有商业数量来看,龙湖当前口袋里的项目量已经超过70个了。”

基于这样的增长趋势,邵明晓拔高了龙湖商业的目标。

两个月前的2017年度业绩会上,他表示,商业运营如果能保持前五,就基本达成目标。而此次他透露出的计划是,商业地产领域要进入前三。

这一增长对于市场而言,最直观的感受是龙湖商业在项目获取方面显现出独立的判断和行动。此前,龙湖天街依据传统发展路径,项目必然毗邻住宅,如今龙湖对核心一二线城市的商业项目,具备了独立判断和获取能力,不再完全捆绑辅助拿地。

上海中原地产首席分析师卢文曦在接受《国际金融报》记者采访时表示,这是由于一二线城市住宅地块获取困难,满足不了龙湖商业日益增长的项目需要。

对于龙湖天街项目布局和港资商业地产的差异,邵明晓表示这取决于公司的战略选择。在他看来,港资商业地产大多倾向于重点一二线城市的黄金地段,定位高端奢华,重特色擅运营,通过较长的周期开发获得高溢价。这也意味着其灵动性、可复制性和迁移性方面很难达到理想状态,最直观的结果是开发商在同一个城市的项目有限,这与着重网格化布局的龙湖并不相符。

龙湖的战略是空间即服务,让布点空间成为重要的入口,结合新零售,加载增值服务。

因此,龙湖通常选择在地铁附近区域和人口聚集处布局天街项目,通过网格化布局实现核心城市的深耕。

融资成本4.5%

数据显示,2017年住宅地产和商业地产榜单中,前十开发商只有万科和龙湖两次中榜。时值去杠杆、银根收紧的背景下,结合商业地产的长周期属性,龙湖对于商业运营的诉求是否会掣肘其冲击规模?

凭借优良的财务表现,邵明晓对此持有足够的乐观。

“龙湖这几年的资本成本在下降,公司有严格的财务管控。集团支撑商业发展,销售回款10%用于持有型物业,去年销售1560亿元,我们今年至少会在商业地产上投入150亿元,不会突破这些指标,商业运营要依托稳健的匀速增长。”邵明晓告诉记者:“过去三年,在整个行业加杠杆的背景下,非标、影子银行、信托,这些龙湖均未用过,这样的记录给我们带来了非常低的融资成本,我们在四大行的授信超过1000亿,因此才有能力做好商业地产。”

在邵明晓看来,商业地产是资本游戏,如果资金成本在5%以上,从战略而言做商业就会比较吃力。龙湖2017年的平均融资成本为4.5%,达到历年新低。这一数字意味着民企龙湖的借贷成本不输于中海、华润等央企。

龙湖2017年年报显示,2017年龙湖净负债47.7%,截至2017年现金持有量为267.6亿元,负债结构健康。

值得注意的是,租金收入25.9亿元,2017年档期需要偿还的融资成本为34.05亿元。换言之,2017年龙湖收入接近覆盖当年的融资成本。此外,年报显示,2017年龙湖销售额1560亿元,已售出但未结算的合同销售额1342亿元,这也意味着提前锁定了2018年的千亿销售目标。

此前的业绩会上,龙湖管理层表示2018年全年销售金额2000亿元,如此来看,这个目标不难实现。

健康的财务状况还将龙湖的乐观延伸至其第三大航道———长租公寓领域。

作为开发商进入长租公寓领域的典型代表,邵明晓介绍去年冠寓开了1.5万间,今年还会新开5万间左右。

自去年开始,长租公寓迎来政策风口,去年年底至今年4月份,保利、旭辉、碧桂园、越秀、世茂、阳光城等相继通过发行REITS(房地产信托投资基金)募资。公寓数量布局庞大的龙湖却迟迟未有动作,邵明晓解释,当前发行的REITS是类REITS,实质是债,动辄6%、7%的借贷成本,依然有“贵钱”属性。“龙湖不会拿这么贵的钱,现在也不需要,对于龙湖而言,最好是利息5%以下的钱”。

邵明晓表示,2020年,商业运营、长租公寓和物业管理三个板块,营收将分别达到60亿元、30亿元和60亿元,使其经营性收入超过150亿元。

龙湖商业目前拥有购物中心天街系列、社区购物中心星悦萃系列和中高端家居购物中心家悦萃系列,其中以天街系列为主,家悦萃目前仅落地重庆一个项目。

这三大产品线定位了几个大类市场,就布局而言稳扎稳打,但核心仅天街项目在市场看来稍显商业特色不足。加码领跑市场后,龙湖商业的品牌储备和商业理念是否有所调整备受关注。

李楠表示未来仍将以天街为核心。在邵明晓看来,不希望通过产品线对目标人群做精准划分,天街主要围绕城市中产、新兴家庭的新生活打造。每个天街项目均有自己的定位和属性,以此吸纳方圆范围内的人群。

根据《国际金融报》记者的了解,没有产品线不代表所有天街项目均一样,龙湖内部根据城市和地段的不同将天街项目划分为A、B两个标准,二者在设计、造价上均存在差异。

来源:国际金融报
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