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日本民宿新法即将实施 中国投资者急寻出路

《职业经理人周刊》

“今年以来,中国人投资日本房产做民宿的热潮开始冷却,转折点在于日本民宿新法,新法对民宿设置了很多的条条框框,看起来是打压这个市场的,前景并不乐观。公寓几乎无法申请到民宿牌照了,民宿新法规定一年只能经营180天,有些地区甚至只限周末经营,其实就是不想让这些民宿继续存在。”在日创业华人冯翱对21世纪经济报道表示,他在日本开设了民宿管理公司有人家。

本民宿新法出台 中资受冲击日

对想投资日本民宿做房东的人来说,形势开始变得有些艰难了。

6月15日起,日本民宿新法将全面实施。这意味着这个长期处于灰色地带的民宿业终于得到官方认可,但深究细节,就会发现限制多多,能合法申请到牌照乃至盈利,都不容易。行业洗牌由此开始,已经进入该行业的中资不少开始打退堂鼓,剩下的则急寻出路,有的转而考虑合伙购买合资格的公寓楼再经营。

与此同时,日本旅游依然火热,包括民宿在内的旅游住宿市场料将持续火爆,为此不少大资本纷纷进场。未来中资能否继续以及如何分羹,值得关注。(辛灵)

某网络名人一则“买下日本一条街”做民宿的消息在年初引发了热议,对于有志于去日本做民宿房东的人来说,可能更需要关心的是当地即将施行的民宿业新政,因为一些中国房东已经受到了影响。

6月15日起,日本将全面开始实施《住宅宿泊事业法》(下称民宿新法),民宿这个长期处于灰色地带的行业终于得到了日本官方的认可,但深究细节,就会发现未来合法合规的民宿全国统一每年经营上限为180天,另外在中央政府颁发的新法基础上,各个区域还有自主权来调整对当地民宿业的管理规范,比如京都市住宅区域的民宿每年只能在1月15日-3月16日之间经营,银座所在东京中央区民宿只能在周末经营,涩谷区只能在学校放假期间经营民宿等等。

新法限制民宿盈利空间

“一段时间以来,伴随着日本民宿市场的扩张,也带了一些问题,甚至演变成为了社会问题,因此政府推出了民宿新法来管理和规范市场。首当其冲的一点是,原本可以全年经营民宿,但新法出台后,一年只能经营半年左右,另外还有很多的条件限制,这对市场冲击巨大,业内房源不断流失。新法确实打击到了中国客户的兴趣,因为直接影响他们的收益了。”有一居合伙人康乐4月24日对21世纪经济报道表示,该公司为中国投资者提供从房产交易到民宿管理的日本民宿一条龙服务。

据康乐介绍,公司成立一年半以来,成交量近500单,但新政前景下,中国房东正在寻求出路。

“目前有一半以上的房东决定先不做了。我们给房东提供了四种方案,第一种是合法合规化来继续经营,但这也意味着收入会下降一半左右。第二种是把房子转成长租,收入大约是过去的2/3到一半左右。第三种是把房子卖了,像东京地区的房价去年涨幅在5%-8%之间。还有一小部分的客户,他们的房子符合要求,可以继续全面经营,我们帮助他们去申请相关的许可,按照新规帮他们继续管理。”康乐说。

“我们从中国的合作渠道方接到将客户的短租民宿转为长租的需求已经有段时间了,最近这种需求出现增长,每个月都会接到这种需求。新法还是引发了一定的恐慌情绪,一种情况是担心被投诉,还有就是新法的出台让他们突然意识到自己此前都是在非法经营民宿,害怕留下不良案底。在日本民宿如果运营得好,确实回报比长租高不少。但平均来说,短租比长租的回报高了1%-2%左右。据我了解有些直接退出的案例,可能有些投资人都还没回本,因为前期的软装投入不小。”一家日本华人中介公司员工4月25日对21世纪经济报道表示。

相关分析指出,新法的实施将引发日本民宿业的洗牌,“小打小闹”的个人参与者或面临出局。

“短期来说,民宿的数量应该会下降,因为就目前来说,大部分的民宿其实并不合法,也并不符合新法的要求。不仅是中央政府层面,地方政府也有权制定一些当地对民宿市场的限制。”瑞银财富管理日本首席投资官兼首席经济学家青木大树4月26日对21世纪经济报道表示。

日本政府于去年6月正式颁布了民宿新法,今年3月15日起,日本观光厅开始接受民宿许可申请,据日本观光厅4月18日公布的数据显示,申请工作开展一个月以来,仅收到了232份申请。而据Airbnb爱彼迎方面向21世纪经济报道表示,截至2018年2月1日,爱彼迎在日本拥有62000个房源。

“今年以来,中国人投资日本房产做民宿的热潮开始冷却,转折点在于日本民宿新法,新法对民宿设置了很多的条条框框,看起来是打压这个市场的,前景并不乐观。公寓几乎无法申请到民宿牌照了,民宿新法规定一年只能经营180天,有些地区甚至只限周末经营,其实就是不想让这些民宿继续存在。”在日创业华人冯翱4月25日对21世纪经济报道表示,他在日本开设了民宿管理公司有人家。

“小打小闹”式经营者或出局

日本自2007年起就推出了推进观光立国基本法,此后“安倍经济学”又推动日元大幅贬值配合放宽旅游签证的措施,访日游客数量持续上涨,据日本观光厅公布的数据显示,2012年访日游客数还不到1000万,2015年激增到了1950万,2017年人数达到了2900万左右,日本政府定下了要在举办东京奥运会的2020年吸引4000万游客入境。

不过,在访日游客不断增长的同时,当地却存在旅游住宿入住率很高、客房短缺的问题。由此,不少人从中嗅到了商机,民宿规模在日本迅速扩张。据日本民宿数据网站AirbDatabank统计显示,2016年2月,爱彼迎上的全日本房源不到3万,而到今年,该数字已增长到了超6万,且房源主要集中在东京、大阪和京都。

据爱彼迎方面向21世纪经济报道介绍,去年一年,有600万游客在日本使用爱彼迎出行,创造了超5700亿日元(约合335亿人民币)的收入。

值得注意的是,民宿此前仅允许在一些特区内经营,原则上不允许在居民区经营民宿,但实际情况是存在大量灰色民宿,据日本厚生劳动省去年3月公布的抽查结果显示,该部门在民宿平台抽查了1.5万间民宿,结果发现取得了经营许可的仅为16.5%,其余的为无证经营或状态无法确认。

爱彼迎日本官网此前发布的通知显示,在6月15日前,将依据民宿新法,对网站上的违法民宿房源进行清理。

居民区内民宿的快速扩张,也引发了当地居民的一些不安和怨言,这对民宿经营者来说,意味着经常要处理邻居的投诉。

“在我管理民宿的过程中,可以说警察、消防和保健所找上门来是 ‘家常便饭’,每天有很多此类的突发事件要处理,主要是被人举报。”冯翱说。

“我之前做’二房东’经营民宿,经营不久就被举报了,公寓楼的管理组合(相当于物业)来找我的时候,还带着我在网上登记的房源信息,根本没有回旋余地,后来就被退租了。我在日本的经验告诉我,做任何事情不要抱着侥幸心理。新法几乎是排除了公寓楼做民宿的可能性,现在新法规定不经公寓楼的管理组合同意,即便你是房屋拥有者,也不能经营民宿。剩下很小部分没有管理组合管理的,房东自己打点的小型公寓楼,可能有商量的可能性,但一般日本房东都不愿意。这么看来,以后东京都内可以做民宿的房子就真没多少了。”在日经营民宿公司优宿的华人张笑4月24日对21世纪经济报道表示。

“新法出台之后,’小打小闹’式的经营方式肯定是不能做了,也就是说租几套公寓做民宿,然后经营到遭到举报为止,这种方式是不可行的了。未来需要团队化、规模化去操作。”张笑说。

中国投资者合作寻出路

那么民宿新法施行后,在日本还有合法合规全年经营民宿的方式吗?多位业内人士向21世纪经济报道表示,在新法之下,对于以盈利为目的的个人来说,申请民宿牌照意义不大,想要合法合规地全年运营民宿,那么就需要取得简易宿泊(简易旅馆)牌照,投资门槛也会相应地变高,可行的房型也缩减至了一户建(即独立住宅)和小型公寓楼。

“因为新法的出台,我们去年就开始业务转型了,只做旅馆和一户建(即取得简易宿泊牌照)的运营。”冯翱说。

“比方说,有客户在大阪买一套20平方的公寓,价格大约是60-100万人民币之间,现在按照新规去买一户建的话,好一点的在300万人民币左右,对于国内投资者来说,门槛相应提高了。”康乐说。

“新法要求在每层配有两个洗手间、有逃生指示、不能超过三层,另外还有房屋总体面积等要求,且各个区的要求会有所不同,符合要求以后,就可以去申请简易旅馆牌照,然后才可以经营。”康乐说。

但也有业内人士指出,一户建并不一定是合适的备选方案,因为其中有许多楼房都不符合简易旅馆的要求。

“很多一户建可能也不符合要求,要按照规定来改建的话,前期投入巨大。”张笑说。

张笑指出,目前摸索出的可行方案是投资小栋公寓楼后申请简易旅馆牌照,然后就可以合法合规全年经营民宿了。

“我们现在摸索出来的可行方案是买一栋小楼,申请简易旅馆牌照,再结合我们公司的营销和管理能力来运营。我们此前买下了一栋十间公寓的小楼,也是作为一个销售样板,后续可以拿出相应的回报数据去吸引更多投资人。客户经济实力较好,那么就可以投资一整栋,另外还可以几个客户一起投资,基于拥有的部分产权,来获得相应的回报,还可以做5年期、3%利息的贷款。最近,我们在看一栋14间公寓的小楼,牵头了几位我们帮忙管理泰国民宿的中国客户,后续可能会一起买下这栋楼申请简易住所牌照。”张笑说。

更多大资本入场

随着日本民宿市场的全面解禁,一边是小本经营的民宿从业者面临出局,另一边则是“大资本”开始入场。比如日本互联网巨头乐天在2017年3月与当地房企合资成立了民宿公司,另外还有大型旅行社JTB和大型私铁公司京王也加入了进来。

另外,在民宿业面临转型之际,当地酒店业也趁势寻求扩张。根据世邦魏理仕近期发布的报告显示,包括东京、大阪在内的日本八大城市的酒店客房数量预计到2020年将达33万间,较2016年将增长32%。

“2016年在入境游客增长和正规住宿增长之间出现了分化的现象,不过到了2017年,因民宿市场的增长有限,入境游客增长和正规住宿增长之间恢复了正相关关系。最近,尤其是东京和大阪地区,出现了一些新的酒店和住宿设施,到2020年东京奥运会举办之前,尽管我预计民宿数量会因新法的实施而下降,但酒店和旅馆住宿供给方面会受益更多。不过长期来看,随着入境游客数量的不断增长,日本又存在住宿不足的状况,新法的推出有助于日本民宿市场长期增长。近几年来,旅游业是日本政府发展经济的一大重点,如果新法实施一段时间后,政府发现民宿市场的发展出现了大幅放缓,可能会考虑放松监管。所以,我对民宿业的长期前景持更为积极的看法。”青木大树说。

日本瑞穗研究部门今年1月发布的报告称,鉴于近期发展,对于2020年奥运会期间日本旅游住宿会否出现短缺的担心正在消退,另外,也需要密切关注民宿新法的实施对当地住宿容量带来的影响。

来源:21世纪经济报道   姚瑶
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