如果京都的老房子真的是价格洼地，日本人为什么不去买？

最近，有位投资人在京都买了100套房子做民宿，甚至把一条街都买了下来。我身边也有不少朋友咨询我，是否值得投资日本房产做民宿呢？正好，我们就以这位投资人为案例来分析一下。

投资人买的都是老房子，叫“町屋”，百年左右历史。想象一下北京的胡同，胡同里的大杂院和四合院不可同日而语，脑补一下天后王菲在胡同里还要上公共厕所的照片。町屋，也不是我们想象的日本庭院那么美好。北京政府投入巨资改造胡同，通上下水道，通煤气电网，但仍然有不少老房子还得用罐装液化气，还没有供暖。

日本的老房子也面临同样的麻烦，尤其是日本房子大多是木结构，燃气电线下水道的布置更困难，最重要的还有防震的问题。老房子一定不如钢筋结构的新房抗震，这也是为什么日本人不愿意购买老房子的原因。所以老房子只能给游客住了，因为游客对地震大多没有足够的防范意识。

经济学原理是没有特例的，价格一定是由供应和需求来决定，供不应求则价高，供大于求则价低。为什么日本的老房子这么便宜？因为日本人不愿意买。如果京都的老房子真的是价格洼地，难道日本人都是白痴吗？日本人为什么不去买？这是值得大家琢磨的事情。当然，如果非常喜欢京都，就想在京都充满历史风情的地方有自己的房子，这是任何人的自由，连日本政府都不限制外国人购买。比如中国某互联网巨头就在伊豆有别墅豪宅。至于愿意买一套伊豆的豪宅，还是买一百套京都的老房，您有钱，您随意。

当然，出于做民宿的考虑，购买这种老房子也是迫不得已。日本已经于2017年颁布相关法例，民宿经营者必须获得政府许可并登记注册。其中一条要求就是邻居要同意，或者邻居一旦投诉，就必须停止民宿经营。

日本人好静，而且日本普通住房普遍隔音较差，经常出现居民投诉民宿的游客。即使没有噪音，日本人也不喜欢有陌生人在自己家门口出出进进。所以，经营民宿最好是独栋的小房子，日语称“一户建”。这位投资人购买的“町屋”算是是独栋一户建里销售价格最低的。当然，翻修修缮的成本就是另外一笔账了。

说到日本政府管理民宿的法规，其中还有重要的一条，就是每年最多只能营业180天。而且，各地方政府有权缩短允许的经营时间。也就是说，一套用于民宿的房子，一年有一半的时间是不能对外经营的。

但这条规定看似严格，其实并没有什么影响，因为Airbnb上房屋的平均入住率是17%左右，热门地区如巴黎、伦敦也不过勉强达到20%。所以现在很多卖房的中介忽悠中国买家，按每年50%的入住率来计算，相当于在日本政府允许的范围内，每一天都有住客，想一想也觉得不可能。这就等于一个基金鼓励你投资，按照每支股票都上涨来计算投资回报，谁信啊？

很多人觉得去日本的中国大陆游客太多了，京都地方那么小所以酒店一定不够住，所以民宿一定赚大钱。遗憾的是，你“觉得”的这两点都是伪命题。中国大陆赴日游客最近3年确实突然增长，但是增长幅度已经逐年明显放缓，并没有听到游客感慨一房难求。

现在正好是京都的三月樱花季，我特意以周五入住周日退房这样最热门的时间查询京都的酒店，还是有相当多的酒店可供选择。

另外，京都周边交通十分发达，比如住在滋贺市，离京都也就不到半小时的车程。要说京都酒店供不应求，实在有些夸张。酒店业的朋友都知道，最火爆的时期也不过是80~90%的入住率。要指望酒店不够住所以大家只能选择民宿，这恐怕不会实现。而再三强调用京都老房子的风情来吸引游客，咳，我也是不会上当的。几十年的木质老房子，房屋里的味道就让人受不了。希望投资人可以融到重金，好好翻修一下。对了，翻修老房子的价格可比重新盖新房子贵多了。

还有一个非常现实的问题，假如你在日本开民宿而你本人不在日本或者不和客人同时住在这套房屋里，你就必须聘请一家管理公司。同样的，管理公司也必须有政府许可并登录注册。民宿的管理可想而知是很琐碎的：每次住客走了之后都要及时打扫，而日本的打扫人工并不便宜，大概两三百元人民币一小时。也就是每次有客人入住之前之后有相当大的一笔成本用于清理，更不要说管理公司还要瓜分房租收入。

也许有人会说，民宿价格低廉，能够吸引来客户啊。确实，Airbnb最初的优势就是比正规酒店便宜。但现实中一定如此吗？再回顾一下供求关系决定价格的金律，当酒店价格上涨的时候，一定是旅游的旺季，而此时民宿也会相应地提高价格，否则不是傻么？事实胜于雄辩，京都樱花季周末，Airbnb的空房平均价格是131美元，而京都站附近的酒店中低于这个价格的有79家可供选择。

如果非要走“薄利多销”的路线78呢？首先，房子可以容纳的住客数量有限，一年可以出租的时间也有限，不像销售商品，降低价格可以一天内多卖100条牛仔裤，降低房价未必能在一年内增加多少入住率。何况每次轮换了住客之后，还要支出高额成本请人打扫清理，低价频繁入住的利润甚至会低于高价少量入住。

所以Airbnb本质是共享经济，而不是投资行为。共享经济简单来说就是让你已经支付的固定成本可以产生新的价值。比如说已经购买了汽车，通过当滴滴司机赚取额外收入，只需要支付相应的汽油作为变动成本，以及自己耗费的时间的机会成本。但最大比例的购买汽车的费用是已经支付了，而下班后大多数普通人的时间的机会成本也就是看电视玩游戏。

同理，Airbnb赚钱的前提是你已经拥有了一套房屋，而且你本来就在居住、打扫，这样的情况下还能有人支付费用分享你的房屋，这部分费用几乎没有太多额外的成本支出，也就是说毛利率高，没有收入也不亏本。但是专门购买一套房屋用于Airbnb上出租就是完全不同的计算模式了：购买房屋是一笔巨大的固定成本，再加上你本身没有使用这套房屋，所有的投资回报都依靠于游客的入住，而为了换取游客的入住你还要支付可观的管理成本。怎么想，从商业模式上这都不是赚钱的买卖。

可能不少人会有侥幸心理，觉得日本政府设定这些规定没用，没法查或者说查出来也不怕，反正我不是日本人。事实确实如此。但是千里迢迢地跨国去做一件违法的事情，赚取并不是很丰厚的投资回报，值得吗？

还有一个很多人考虑不到的问题：假如你不满意民宿的投资回报，想要卖掉房子，这是很不容易的。一是因为日本人的购房意愿并不强烈，而且民宿选择的交通方便、靠近游览胜地的房子并不是日本人居住生活的首选地区，也许你要等很久也不一定找到买家。而是日本买卖房屋的税很高，也许你卖掉房屋的利润还不够交税呢。

友情赠送一句忠告：不要被可能赚钱的幻梦迷惑，然后开开心心地做了接盘侠。