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年末一线城市大盘点 | 我一直深爱的深圳,你真的芳华已逝?

《职业经理人周刊》
摘要:文/顾天杰每周一,是城市分析日。从12月11日起,叶檀财经开启年终城市盘点,先盘点四座一线城市。经过这一年,北上广深到底哪座城市发展得最好,没有户口的中产阶级到底是逃离北上广,还是死守京沪深?评价标准


文/顾天杰



每周一,是城市分析日。


从12月11日起,叶檀财经开启年终城市盘点,先盘点四座一线城市。


经过这一年,北上广深到底哪座城市发展得最好,没有户口的中产阶级到底是逃离北上广,还是死守京沪深?


评价标准有四个方面:

一是实体经济和工业,包括当地高新技术企业数量,支柱企业增长,规模以上工业企业利润总额。

二是金融与财政,包括政府一般预算支出,固定资产中建筑业、房地产和制造业投资占比。

三是居民消费,包括可支配收入、居民存款、居民投资、社会消费品零售总额。

四是宏观经济和楼市政策,例如房屋租赁,以及当地住宅成交量,新房二手房价格走势。


这几天,朋友圈被一篇《中兴程序员坠楼事件:男人四十,人生半局》的文章刷屏。



12月10日,程序员欧建新从中兴通讯楼顶一跃而下,结束了自己42岁的生命,留下四位老人,妻子和一对年幼的女儿。


中兴是通信行业所剩无几的巨头,至少还在硬撑。


有行业人士说,中兴给的离职条件不算差,N+1个月补贴,回购股票等都算到位,但毕竟是一个急剧衰退的行业,覆巢之下,焉有完卵。


通信行业在十年间迅速爆发后快速衰落,深圳享受到前一波通信软件硬件高速发展,在高房价的劝退之下,企业纷纷出走,前往东莞、佛山等地。



相比广州抛弃零售日用品制造业,深圳是真的很重视实体经济。


但通信已是强弩之末,手机产业链加速逃离,深圳GDP超越广州之年,是最后的狂欢之年么?


深圳房价是广州的1.7倍


12月5日,广东省公告,根据新的核算方法,深圳修订后GDP首次突破2万亿大关,一举取代广州成为全国GDP第三城。


深圳的金融比广州强很多。2016年,金融业占GDP比重为14.3%,远超广州的9.1%。


深圳对房地产的依赖也比广州高。2010年,地产增加值占GDP比重仅为6.6%,到2016年上升到9.3%,2016年,广州的占比8.2%。


代价巨大。深圳的房价增速远超广州。根据中国房地产业协会数据,2017年11月广州房屋均价为31120元/㎡,深圳是52952元/㎡,相当于广州的1.7倍。


图片来源:视觉中国


深圳选择了与广州完全不同的道路。


论批发零售,远远落后于广州,占GDP比重10.5%,显著低于广州的14.8%。好在赶上了信息和软件服务的快车,其产值从2010年的4.3%,上升到20106年的6.3%。深圳的工业体系是建立在其信息软件的行业基础上的。2016年其各类电子信息产品制造业增加值为4052亿,占工业增加值的56%。



没有广州的商业历史,通信、高科技软硬件结合,辅以金融和物流产业,成为深圳这座移民城市的最优选择。腾讯、华为、中兴等巨头应运而生。


手机终端制造业集体出逃


享受了近10年软硬结合的经济红利之后,深圳正在付出代价。


曾经的一篇《别让华为跑了》,披露因为政策、人力、地价等原因,大批电子信息制造企业向深圳周边转移。从2016年以来,金立、锤子、OPPO、vivo和天珑等大批手机企业,已经开始向四川、重庆和江西等内陆城市迁移,就一句话,产业需要成本洼地。



最直接的数据是生产基地的搬迁和新建。


2015年11月,vivo在重庆茶园经开区设立生产基地,投产后年产量4000万台,总产值约500亿元。


2016年5月,全球最大电子产品代工厂富士康,计划在贵州设立工厂,主要服务于华为。2016年12月,OPPO计划在重庆建立94万平米的超大项目。2016年12月,中国振华集团智能终端设备生产基地落户南昌,总项目投资20亿元,项目用地90亩,计划2017年投产运营。2017年8月9日,努比亚智能终端生产基地项目落户南昌,计划投产后年产量1000万台,预估年产值约100亿元。


2016年,全国手机产量21亿台,广东以9.6亿台位居榜首,重庆和河南均突破2亿台,贵州突破1亿台。


2017年上半年,重庆手机生产量接近1.7亿台,同比增速达到34.7%。此前,重庆2016年的手机生产量已达2.86亿台,占全国总产量的15%。重庆,成为仅次于东莞的全球第二大手机生产基地。



手机生产基地搬迁,对深圳构不成多大威胁。


深圳的优势是技术,2016年,深圳全社会研发投入占GDP比重为4.1%,全国只有2.1%,接近全国平均水平的两倍。深圳每万人拥有的发明专利是80件,全国只有8件,深圳10倍于全国的水平。


深圳的第二大优势是产业链完美。中国本土元器件分销商销售额前十名中,有一半以上位于深圳,包括科通芯城、中电港、泰科源、深圳华强等。


但研发中心的搬迁,对深圳将形成致命打击,目前已经有这样的苗头,还是因为深圳的生活成本太高。



根据统计局数据,珠三角地区最低工资标准比四川、贵州、重庆等地高约26%。深圳的土地资源受很大限制,政策优惠越来越少。


国际人才吸引不过来,欧建新这样的普通人才又活不下去,深圳一直以来的优势,将以最快的速度淡化。


今年年初,英国经济学人智库发布《全球生活成本》,深圳排内地城市第2,仅次于上海。内地生活成本,上海第一,全球第16名,深圳第21名,大连排名第32,北京第47名,青岛排名第59,苏州、广州、天津第69。在全球排名下降,多亏人民币汇率下滑,只要人民币一上升,生活成本一定高。


深圳的生活成本要停一停,等一下实体经济的发展脚步。


制造业逃离 房价不跌


制造业搬迁,员工净流出不一定能压低深圳房价。


深圳高房价的根本在于土地供应不足。深圳市国土面积为1993平方千米,相当于1.8个香港,在内地一线城市里最小,北京相当于8个深圳,上海3个,广州4个。


深圳的土地开发建设比例非常高,目前建成区面积约为900平方公里,建设用地面积占全部国土面积的45%,高于香港(24%)和其他三个一线城市(广州18%、北京22%、上海37%)。


从2010年以来,深圳新增住宅土地保持在低位,在一线城市中最低。商品住宅销售面积平均到常住人口身上,远低于其他一线城市。



根据深圳市规划,到2020年建设用地上限976平方公里,而2015年时将会使用940平方公里。这意味着剩下的5年里,平均每年深圳仅有7.2平方公里的新建设用地指标。


实在是无地可供,但人口还在流入,政策只能限制成交量,价格不跌反而略涨。


根据国土局和深圳当地数据,2017上半年深圳新房均价波动平稳,最高周均价60572元/㎡,最低位49945元/㎡,2017上半年均价为51828元/㎡。2016年同期均价为51244元/㎡,2017同比涨幅仅为1.14%,这和市场感受是同步的,楼市成交量明显下降,但房价反而还涨了584元/㎡。二手房在2017开年后成交量逐步上升,在4月底突破2000套后,开始趋稳略带下滑。


后台一位檀香分享了自己的故事,他毕业后在深圳工作近10年。自己在南山区有一套自住房,2016年3月在福田区给家人购买了一套小户型,目前也没有太大涨幅。但其他楼盘出现了分化,新区楼盘、豪宅和学区房年初以来都有10%到20%不等涨幅。


深圳的外来人口流入速度超过了北上广。深圳是净迁入最多的城市。在一线城市中,深圳人才引进力度也很大。



官方预估,未来15年,深圳新增人口住房需求大约是265万套,平均每年新增人口住房需求约18万套。但2016年深圳新增预售商品房总套数仅为3.8万套,即使加上二手房成交的10.5万套,还是有3.7万套的缺口。



房价下跌?难。


深圳的物流怎么办?


深圳有两个强势邻居,想扩张,有广州,想建成物流中心,有香港。


港珠澳大桥居然没有深圳,深圳国际航班也比较少,这不是深圳自己的错,反映了周边一些城市的短视。


深圳是中国惟一移民构成的城市,市场化独秀,高科技产业发达,但现在要警惕短视造成产业空心化,香港的前车,应该引为为鉴。


与其说深圳抛弃了制造业,不如说高房价赶走了制造业,人口还在流入,继续推高房价,这会是深圳最后的资产狂欢么?

来源:百度百家
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