新华网北京8月4日电（袁雅锦）盛夏在即，环渤海区域的东戴河、秦皇岛及烟台、青岛、大连等北方滨海旅游地产纷纷进入推盘旺季。尤其离北京较近的传统避暑胜地秦皇岛北戴河地带，聚集了万科、华贸、远洋、荣盛、佳兆业等一线知名房企，汇集观光、娱乐、休闲、商业配套等度假产品及配套，俨然北方滨海旅游地产的集中代表。

相比于深入人心的海南旅游地产，北方的滨海度假无论是在理念打造上、还是产品、配套、运营方面仍有很多未完善之处。如何破局旅游地产的“北方模式”？在消费升级时代，怎样占位运营与服务的深层市场？配套先行的存量时代，如何重构生态链，让旅游成为生活之上的另一重体验维度？

为此，新华网房产“品牌房企私董会”8月3日邀请众多南、北方的旅游地产房企代表齐聚一堂，共同探讨北方度假产业的发展问题及未来走势。

当代置业行销客服中心总经理朱锦绣、鸿坤集团地产开发公司执行合伙人兼北京公司运营总监兼项目总经理合贠志强、碧桂园控股北京区域营销策略总监王国建、五矿地产华北区域公司营销总监易才根、五矿地产华北区域公司香河项目副总经理李雪松、五矿地产华北区域公司设计总监晋晶、东汇置地投资管理有限公司CEO刘 东、远洋地产秦皇岛seatopia蔚蓝海岸项目常务副总经理丁伟、特房集团天津营销公司副总经理李贵平等十多位嘉宾出席本次私董会，均对南北方的旅游度假模式差异、消费习惯的区别及运营思维的共融发表了各自观点。

当代置业行销客服中心总经理朱锦绣分析了上半年北方旅游地产市场的客流走势，她认为应结合具体市场杀出一条可行之路，并谈到，在南方是“他乡度假”，如果在北方目标就是要让所有的客户“回乡度假”。做北方的度假产品里，就必须要解决四季问题和客户的粘性问题。作为开发商，很重要的一点就是放弃自己角色的认知和幻想。

重新构建文旅产业的生态链很重要，鸿坤集团地产开发公司执行合伙人、北京公司运营总监兼项目总经理贠志强认为，南方的度假类产品是用于居住的，北方则不适合居住而是游玩，没有把涉及游玩的配套作为一个重点来发展，开发商仍以传统的现金流的方式开发地产。另外，没有从生态链方面去考虑，比如软性服务等。

鸿坤集团地产开发公司营销总监赵逸陶则表示，做度假产品和项目，尤其是在北方，在于内容和服务上的打造和提升，只有这样，才能让业主在这里生活开心。未来，人们对于健康和旅游的需求会更高，关键是如何找到特点。让人们住得开心、让城市充满活力。

谈到何为文旅产业的内核，五矿地产华北区域公司营销总监易才根认为根本在于运营，做配套改善和服务植入，要摒弃传统的开发思维，“不能把房子卖了，时间一长变荒村，让度假生活难以为继。”

五矿地产华北区域公司香河项目副总经理李雪松举例表示，可以对标于欧洲同纬度地带的文旅小镇，如奥地利旅游项目，可在东戴河等地区尝试植入文化内核的东西，把必做配套集中性打造成经典模式，通过持续性的包装改进过程，把文旅项目做完善。

五矿地产华北区域公司设计总监晋晶则站在一个旅游者的立场表示，“那些团队完善和物业服务运营好的文旅项目，更能吸引我不止一次地去度假，环境、餐饮、运动、老人儿童配套等缺一不可。”

在客户的理性与审美升级后，如何去深度挖掘需求空间？ 东汇置地投资管理有限公司CEO刘东风趣地比喻道，在环渤海圈做旅游项目，要拥有让客户在这儿“坐月子”的产品思维，而非“过日子”模式。一个文旅项目是否成功，取决于你能让客户在这儿呆上多久，不是一两天，而是三到六个月。

在北方市场具有多年操盘经验的远洋地产秦皇岛seatopia蔚蓝海岸项目常务副总经理丁伟表示，文旅度假之于地产开发完全是另外一个领域，不能以赚快钱思维去做，只考虑销售和回款的话会做得很痛苦，而需要冷静沉淀后的运营思路。真正的文旅地产，并非脱离原本生活，而正是轻生活的补充与回归。

同时在南方和北方都开发运营过项目，特房集团天津营销公司副总经理李贵平认为好的文旅度假产业有两点非常重要，一是配套先行，二是服务好儿童。未来，旅游将是一种刚性需求，需深度考虑如何将文化、娱乐、体育运动等体验式配套结合好，真正好的旅游地产项目能让你的生活增加一个新的体验维度。