克而瑞信息集团(CRIC)、易居房地产研究院和中国房地产测评中心联合发布的一手房288价格指数,通过定期监测全国4个直辖市及284个地级市(不含新增加的三沙市)一手房的相关成交数据和市场调研数据,采用类似房屋重复交易法,计算288个地级以上城市月度价格变动趋势。4月中国城市住房一手房价格288指数为1098.3点,环比下降0.3点,微跌0.02%,自2012年7月以来连续21个月上升后首次出现下跌。同比上涨6.90%。
各城市房地产市场分化,大城市与保定等炒作热点城市还在涨,温州、神木等地的财政神话已随着房地产等资产品价格的下降轰然倒塌。
房地产下降多少是金融与财政的临界点?从温州等地的经验看,从下挫1%开始,一发不可收拾,直到最终崩盘,印证了资产品价格一旦衰败、政策注定无法挽回。
美国智库彼得森研究所4月发布研报,表示目前中国商业银行的不良贷款率为1%。所以纵使房价下跌50%,不良贷款率不过将达到6.6%,在可以承受的范围内。考虑到中国房贷只占总体贷款的20%,居民户对房屋的钢性需求,通常以家族之力购房,不到万不得已不会弃房。但该报告同时指出日本式的房地产融资泡沫风险,房地产下行对投资的影响,将通过房屋作为融资抵押品的方式显现。由于抵押贷款占到银行总贷款的40%,意味着抵押品价格将因地产价格的下滑急速缩水。
和中国一样,上世纪80年代日本房地产泡沫多数来自于国内资本市场融资,家庭杠杆比率因为购置地产首付款比例40%较高而相对偏低。银行占据金融市场主导,抵押品也都来自于不动产。在房价下跌50%以后,使用房地产融资的企业融资能力大幅下滑,企业投资减少,日本经济一蹶不振。
股市之冷,寒彻骨。
实行稳健的货币政策的同时,政府试图以股市等直接融资办法,逐步取代以银行贷款为主的间接融资,利益与风险与全民共担。
股市很不给力,从6000点的高位下行后,一直不给力,今年更可怕。自4月18日中国证监会启动新股预披露以来,6天时间,A股蒸发1.4万亿元市值,股民户均亏损2.5万。主板市场日成交量有时低到500亿元左右,惨不忍睹。
信心确实比黄金更珍贵。信心来自于企业真实的赢利,给予投资者的确凿回报,但A股市场相反,企业高赢利的背后永远张着高融资的血盆大口,廉价圈钱想法至今未变,上市公司负债率高企,更是急不可耐,才有优先股规则出炉。
中国楼市处于敏感期,如果出现断崖式下跌,将使中国失去改革的空间。在顶层设计下,不再扩大房贷,满足中低收入居民住房保障需要,除此之外,允许地方政府按照公平与市场的方式为市场松绑,展开人力与资金竞赛,这有利于中国城镇化发展。
对于中国股市,惟一的办法是改革,再改革,再改革,改到市场相信政府与企业的诚信,才谈得上发展直接融资,才谈得上从根本上提振投资者信心。否则,即使短期上升,也难以持久,因为全面直接融资会变成向社会的全面风险转嫁。
李克强总理在5月2号的《求是》杂志上刊发署名文章《关于深化经济体制改革的若干问题》,强调改革而不是短期刺激才是长期之策,“如果不是用改革的办法,即简政放权、创新宏观调控方式、着力调整结构‘三管齐下’,而是采取短期刺激政策,不仅去年的结果可能会大不一样,而且今后几年的日子也许会更难过。”
改革是中国共识,维持资产品价格稳定,是为重塑资源分配体制腾出时间和空间,目的是重构经济生态,建立高效而公平的体制。
任何时代,维持会长都难以长期维持。
(编者注:本文仅代表作者本人观点。)
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